1336 ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 130

os interessados não teriam deixado de celebrar o contrato reduzido. É a posição do Código Civil Alemão (§ 139.º) e a de quase todos os tratadistas tudescos.
A doutrina tradicional considera, porém, como regra a validade da parte no negócio não afectada (utile per inutile non vitiatur), com ressalva dos casos em que se demonstre que as partes teriam preferido a nulidade total. É esta a posição do Código Austríaco (§ 878.º) e a do Código Suíço das Obrigações (artigo 20.º). E é esta também a solução que foi dada a este problema no projecto de Pinto Loureiro.
Parece, no entanto, à Câmara Corporativa que não deve, nesta matéria de arrendamentos sujeitos a registo, aceitar-se qualquer destes dois pontos de vista, e antes impor júris et de jure a redução do negócio, como o fazia o Código Civil, no § único do artigo 1601.º, no caso de o usufrutuário ter arrendado por tempo que exceda o seu usufruto. É que há fortíssima presunção, não obstante a eficácia do contrato ficar limitada quanto ao tempo, de que os contraentes não deixariam ide o celebrar; e permitir a prova do contrário seria admitir uma fonte de dúvidas e de conflitos. De resto, mesmo supondo-se falta de vontade de manter o arrendamento no caso de redução, o que só muito excepcionalmente acontecerá, os inconvenientes nunca serão grandes porque o inquilino tem sempre a faculdade, dentro de um prazo curto, de pôr termo ao contrato.
Mas há ainda razões especiais para, dentro do sistema sugerido pela Câmara Corporativa, aceitar sempre a redução.
A estipulação de um prazo longo funciona como uma daquelas cláusulas do negócio que não devem poder ser provadas senão por escrito. Ora, a lógica desta solução leva a considerar como inexistente a própria cláusula, e não o contrato, se este não consta do documento exigido por lei. É preciso também não deixar aberta uma porta a fraudes destinadas a afastar o regime legal do arrendamento e a protecção, devida aos arrendatários. Na solução, pelo menos aparente, do projecto, bastaria celebrar o contrato por escrito particular (para se evitarem dificuldades futuras de prova) e atribuir-lhe a duração de cinco anos, para que, considerado inexistente, o acto, o senhorio pudesse a todo o momento obter o despejo do prédio por meio de uma acção de reivindicação.

Esta tese da redução do negócio jurídico não tem sido admitida em Itália, nem pela doutrina nem pela jurisprudência. «As cláusulas do contrato - escreve-se - estão intimamente ligadas umas às outras, de modo a formarem um todo incindível, não podendo mudar-se uma sem se mudar a vontade contratual». E exemplifica-se com a renda. Esta pode ter sido fixada em razão da duração do contrato, e não deve, portanto, subsistir o contrato com a mesma renda se for alterada a cláusula do prazo 1.
A resposta a esta razão está dada no passo transcrito do parecer desta Câmara. E aos argumentos apresentados acresce, agora, um outro: não é conveniente estabelecer para o arrendamento rústico uma solução diferente da estabelecida para o arrendamento urbano. O problema é o mesmo, e onde existe a mesma razão de ser deve existir a mesma disposição.
O n.º 2 da base II da proposta contém doutrina nova, ampliando para seis anos o prazo de quatro da lei vigente. A alínea k), do artigo 2.º do Código de Registo Predial, como se viu já, considera, na verdade, sujeitos a registo os arrendamentos por mais de quatro anos, bem como as respectivas transmissões e sublocações 1.
A Câmara Corporativa nada tem a opor à modificação proposta, e julga que duas considerações a podem justificar.
Em primeiro lugar, desde que se reconheça haver - adiante se ventilará o assunto - certas vantagens de ordem técnica e de ordem social nos arrendamentos a prazo longo, não convém estabelecer uma disciplina apertada e onerosa para os arrendamentos que ultrapassem prazos demasiadamente curtos. O preço e os incómodos de uma escritura e de um registo podem pesar decisivamente na economia dos contraentes, sobretudo tratando-se de pequenos arrendamentos familiares. Mantendo-se o prazo de quatro anos do Código de Registo Predial, seria certo que, salvo casos raros, não se constituiriam voluntariamente arrendamentos por prazos superiores.
Em segundo lugar, desde que venham a estabelecer-se prazos mínimos de duração do contrato, prazos que não poderão ser reduzidos por vontade dos contraentes, atenuasse sensivelmente o perigo da falta de publicidade dos arrendamentos. A situação do longo prazo, que agora é excepcional, torna-se normal, e não deixarão, por isso, os terceiros adquirentes dos prédios - a esses se refere especialmente o registo de se informar acerca das condições dos arrendamentos, para não serem surpreendidos na sua boa fé ou nas suas expectativas.
Aceitando-se, pois, a doutrina do projecto, sugere-se uma base, que figurará como V na contraproposta desta Câmara, com a seguinte redacção:

BASE V

1. Estão sujeitos a registo os arrendamentos cujo prazo de duração é superior ao referido no n.º 1 da base III.
2. Os arrendamentos sujeitos a registo devem constar de escritura pública; mas a falta desta não impede que o contrato subsista pelo prazo de seis anos.

§ 3.º

Prazo

16. As soluções da base III do projecto. - Estabelecem-se nesta base os seguintes princípios: o prazo para a duração do arrendamento não será, em regra, inferior a seis anos, sem prejuízo do disposto no artigo 1601.º do Código Civil; este prazo poderá ser reduzido por despacho do Secretário de Estado da Agricultura, sob proposta da Junta de Colonização Interna.
A disposição do artigo 1601.º do Código Civil está mal citada, pois foi substituída pela disposição do artigo 9.º do Decreto n.º 5411, de 17 de Abril de 1919, já também modificada, quanto aos arrendamentos urbanos, pelos artigos 41.º e 42.º da Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948.
No parágrafo seguinte (4.º) se ventilará o problema da caducidade dos arrendamentos feitos por administradores de bens dotais, usufrutuários ou fiduciários.

1 Garrara, ob. cit., p. 274.

1 É este o regime tradicional no nosso direito. Alterou-se apenas, em 1959, quanto aos arrendamentos com antecipação de renda, que estavam sujeitos a registo, pela legislação anterior (Código Civil, artigo 1662.º, Decreto n.º 5411 e Código de Registo Predial de 1931), desde que fossem estipulados por mais de um ano.