26 DE ABRIL DE 1960 1061

um terreno não implica a fragmentação material deste: os comproprietários podem manter-se na indivisão. Mas o que normalmente farão, na impossibilidade de uma legal divisão em substância, é concretizar no terreno a área correspondente aos seus quinhões ideais, operando um fraccionamento ilegal, que, como se demonstrou, é largamente responsável pela pulverização da propriedade rústica no País.
Igualmente a constituição de uma hipoteca sobre uma quota-parte ideal de um prédio não determina imediatamente qualquer fraccionamento material ou ideal da propriedade. Mas o funcionamento dessa garantia real, por via judicial, pode conduzir à venda, em processo de execução, da quota-parte hipotecada - e de novo nos encontraremos perante a hipótese anteriormente focada.
Inclinasse a Câmara Corporativa, porém, no sentido de que se não afigura possível proibir desde já a constituição da compropriedade de terrenos legalmente indivisíveis. Admite-se, com efeito, que tal com propriedade está normalmente ligada a um regime do fruição familiar da terra que não convém prejudicar.
d) Ainda quanto ao n.º l, convirá fazer referência expressa à unidade de cultura, espécie de unidade de conta que, por razões de comodidade, se deve introduzir na linguagem jurídico-agrária, à semelhança do que, com vantagens notórias, se faz na legislação doutros países.
e) A necessidade de evitar a constituição de novas servidões de trânsito deve conduzir a que se proíba o fraccionamento quando, embora respeitada a dimensão mínima das parcelas, daí resulte a situação material de encrave de qualquer delas.
f) Não basta cominar a nulidade para os actos que conduzam a um fraccionamento ilegal. Tal sanção será, na prática, pouco eficaz se nenhum particular tiver interesse em a denunciar. Assim, deverá conceder-se ao proprietário a quem a lei confere o direito de preferência a faculdade de adquirirem, pelo preço resultante de uma avaliação judicial, os terrenos que tenham sido fraccionados contra o disposto na lei.

ARTIGO 2.º

78. As alíneas a) e b) do artigo 2.º do projecto exigem uma leve correcção formal que melhor adapte o respectivo contexto à doutrina que se pretendeu firmar, tal como se impõe o aditamento de uma alínea destinada a furtar ao regime previsto no artigo 1.º o fraccionamento para os fins previstos no § 2.º do artigo 107.º do Decreto n.º- 16 731 (nomeadamente para construção urbana), já que o n.º l do artigo 2.º, ao referir-se a terrenos «destinados a algum fim que não seja a cultura», não acautela essa hipótese, pois se refere ao terreno a fraccionar, e não às parcelas resultantes do fraccionamento.
Convém, porém, evitar que o parcelamento se faça com o referido fundamento quando os interessados não têm a intenção séria de edificar ou construir. A garantia da observância da letra e do espírito da lei estará em se cominar a nulidade do acto para os casos em que, decorrido o prazo suficientemente largo de três anos, a edificação não tenha sido iniciada.
A lei espanhola (artigo 2.º da Lei de 15 de Julho de 1964) fixa para o início da construção o curto prazo de um ano, passado o qual os proprietários confinantes com o terreno fraccionado podem exercer o direito de opção. É de acolher esta solução, melhorada em conformidade com o regime fixado nos artigos 2.º, n.º 3 e seguintes do novo texto sugerido neste parecer para o exercício do direito de preferência ou de transmissão coerciva.

ARTIGO 3.º

79. O texto do artigo 3.º do projecto apenas reclama alguns leves retoques formais e uma pequena alteração no n.º 2, já que o fraccionamento pode ter lugar em outros processos judiciais que não sejam de divisão de coisa comum ou partilha - nomeadamente em todos aqueles em que as partes transijam na base de uma divisão do terreno litigioso, a efectuar por termo nos próprios autos.

ARTIGO 4.º

80. O artigo 4.º do projecto necessita, em face do que foi dito ao apreciar-se na generalidade o papel que o direito de preferência pode desempenhar com vista a facilitar o reagrupamento predial, de ser inteiramente refundido. O respectivo texto não satisfaz, com efeito, nem quanto à forma nem quanto à doutrina.
a) Não tem cabimento, na verdade, estender aos proprietários confinantes o direito de preferência estabelecido no artigo 2309.º (aliás no § 1.º deste artigo) do Código Civil.
O artigo 4.º consigna um direito de preferência novo, conferindo-o aos proprietários confinantes com vista a facilitar o reagrupamento predial espontâneo, enquanto o direito de opção previsto no § 1.º do artigo 2309.º respeita aos proprietários de prédios encravados ou onerados com, a respectiva, servidão e visa por termo ao encrave de prédios, mediante a extinção de servidões de trânsito.
b) Por outro lado, o artigo 4.º não regula a hipótese de haver vários proprietários com direito de preferência, interessados em usar dele. Poderia dizer-se que tratando-se, em face do texto do projecto, de uma simples extensão do direito de preferência reconhecido no § 1.º do artigo 2309.º do Código Civil,- o caso estaria regulado nos §§ 3.º e 4.º do mesmo artigo. Mas assente que não tem razão de ser a invocação, no artigo 4.º do projecto, do citado artigo 2309.º, impõe-se também concluir que não satisfaz o possível recurso à aplicação analógica dos remédios contidos naqueles §§ 3.º e 4.º, por serem manifestamente inconvenientes (V. supra, n.º 56).
Nada obsta, porém, ao estabelecimento de um regime de prioridade que dispense licitação entre os proprietários preferentes. O funcionamento de tal sistema deverá conduzir a que, pelo exercício da opção, o terreno disputado venha afinal a ser adquirido pelo proprietário que melhor realize os fins visados pela concentração parcelaria.
Ora, na base das operações de emparcelamento está, como se evidenciou noutro momento, a preocupação de constituir prédios cuja área não seja inferior à unidade de cultura. Assim sendo, deverá ter prioridade no exercício do direito de preferência aquele dos proprietários confinantes que, com a aquisição da parcela a que respeita a opção, perfaça uma área que mais se aproxime da unidade de cultura.
Na legislação espanhola contém-se uma disposição de alcance análogo (1), embora se afigure que mais per-

(') «Si vários colindantes munifestasen en igual tiempo su voluntad de ejercitar el derecho que les concede este articulo y no llegaren a un acuerdo será preferido entre ellos el que fuere dueflo de la finca colindante de menor extension ...» (artigo 3.º da, Lei de 15 de Julho de 1954).