1342 ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 130

2. Findo o prazo referido no número anterior, ou o convencionado, se for superior, presume-se renovado o contrato por mais três anos, e assim sucessivamente, se o arrendatário se não tiver despedido ou o senhorio o não despedir, no tempo e pela forma designados no Código de Processo Civil.
3. A renovação contratual nunca poderá ser feita por prazo inferior a três anos.

23. Limite máximo do prazo. - O anteprojecto do futuro Código Civil veio suprir uma lacuna grave do nosso direito, estabelecendo prazos máximos para o contrato de arrendamento. A lacuna é grave porque, sem limites máximos, suo possíveis fraudes juridicamente inatacáveis. Não pode, por exemplo, um pai vender bens a filhos sem consentimento dos outros filhos. Como impedir, porém, que se faça um arrendamento, por prazo tão longo que se dissimule uma efectiva venda P
Num inquérito recente feito pela Direcção-Geral dos Registos e do Notariado, para servir de base ao estudo da regulamentação dos direitos reais no novo Código Civil, verificou-se que no concelho de Alpiarça tinham sido celebrados em 1945, um arrendamento por 452 anos, em 1950, um por 500 anos, em 1952, um por 450 anos, e em 1954, um por 1000 anos 1 !
As soluções do anteprojecto (artigos 7.º e 71.º) são as constantes da seguinte base, que se sugere:

BASE IV

1. Os arrendamentos não podem celebrar-se por mais de 30 anos; quando estipulados por tempo superior, ou como contratos perpétuos, são reduzidos àquele prazo.
2. Exceptuam-se os arrendamentos para fins silvícolas, os quais podem ser celebrados pelo prazo máximo de 99 anos. Se forem convencionados prazos superiores, serão reduzidos àquele limite.

Estas soluções são também as do Código Italiano de 1942 (artigos 1573.º e 1629.º). Em França invocando-se o decreto de 18-29 de Setembro de 1790, a doutrina e a jurisprudência admitem o limite máximo de 99 anos. Também pelas nossas Ordenações (liv. 3, tít. 47, pr., e tít. 48, § 8.º), os arrendamentos de bens de raiz feitos por mais de 10 anos importavam alienação do domínio útil 2.
Ultimamente tem sido discutida a questão de saber quais as consequências que devem resultar da estipulação de um prazo superior ao fixado na lei. Poderia defender-se a sanção da nulidade como juridicamente n mais lógica 3. Seria, porém, uma pena demasiadamente grave e em desarmonia com o que se estabelece para a violação dos prazos mínimos, e, aí, inevitavelmente, para não fazer recair a sanção sobre o arrendatário. Melhor parece, pois, a solução de reduzir o prazo ao seu limite máximo.

Espanha tem-se admitido renovações por prazos inferiores aos iniciais.
No anteprojecto do Prof. Galvão Teles entendem-se prorrogados os contratos pelo prazo por que tenham sido celebrados, mas a prorrogação será apenas por um ano se esse prazo for mais longo (artigo 56.º, § 3.º).

1 Boletim do Ministério da Justiça n.º 59, p. 273.
2 O alvará de 8 de Novembro de 1757 veio, posteriormente, atribuir a esses contratos a natureza de arrendamentos revogáveis ao fim do prazo estipulado (vide Coelho da Rocha, ob. cit., § 839.º).
3 É a solução dominante na jurisprudência francesa. Baseiam-se as decisões dos tribunais no facto de se tratar da violação de uma norma de interesse e ordem pública. (Cf. o artigo 10.º do Código Civil Português).

A excepção relativa aos terrenos destinados a fins silvícolas justifica-se por si. Trata-se de uma cultura a longo prazo 1.

§4.º

Caducidade

24. Razão de ordem. - A matéria da caducidade do arrendamento referem-se as bases III, ma sua alusão ao artigo 1601.º do Código Civil, IX e X do projecto. A primeira diz respeito aos arrendamentos feitos pelo administrador de bens dotais, usufrutuários e fiduciários; os outros prevêem os casos de expropriação, de morte do senhorio ou do arrendatário e de arrendamento de bens dos menores. São estes os problemas que seguidamente vão ser versados.

25. Arrendamentos feitos pelo usufrutuário, pelo fiduciário e, de uma maneira geral, pelos administradores de bens alheios. - A referência feita na base III ao artigo 1601.º do Código Civil é, como já se disse, incorrecta. Este artigo foi substituído, quer quanto aos arrendamentos urbanos, quer quanto aos rústicos, pelo artigo 9.º do Decreto n.º 5411, de 17 de Abril de 1919.
Este deveria ser, portanto, o artigo citado, e não um artigo revogado do Código Civil.
O problema da caducidade foi largamente estudado nesta Câmara a propósito dos arrendamentos urbanos. Em consequência desse estudo 2 foram sugeridas duas bases, que constituem hoje, com ligeiras alterações de forma, os artigos 41.º da Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948. Convirá, portanto, antes de tudo, verificar se se justificam para os arrendamentos agrícolas as mesmas soluções, e, se tal acontece, são aqueles, e não já o artigo 9.º do Decreto n.º 5411, que devem citar-se.
Preceituam os dois artigos:

Artigo 41.º

1. O proprietário de prédio dado de arrendamento pelo usufrutuário pode, findo o usufruto, obter o despejo com fundamento na resolução do contrato.
2. A extinção do usufruto, por motivo de renúncia do usufrutuário ou por confusão do usufruto com a propriedade, não produz a resolução do contracto.

Artigo 42.º

1. O disposto no artigo anterior é aplicável a todos os casos em que o prédio tenha sido dado de arrendamento por administradores legais de bens alheios ou pelo fiduciário.
2. Exceptua-se os arrendamentos feitos pelo cônjuge, administrador dos bens do casal, salvo tratando-se de bens dotais. Neste caso, a dissolução do casamento ou a separação de pessoas é bens importa sempre resolução do arrendamento, mesmo que a mulher tenha outorgado no contrato ou dado o seu consentimento.

O primeiro caso previsto é o do usufruto. Em todas as disposições citadas (Código Civil, Decreto n.º 5411 e Lei n.º 2030) se admite, em princípio, a caducidade

1 No Código Italiano de 1865, que teve por fonte o Código Sardo (artigos 1718.º e 1720.º), a excepção dizia respeito a todas as terras incultas quando se impusesse ao arrendatário a obrigação de os cultivar. Procurava-se (no Código Sardo) criar uma figura que substituísse a enfiteuse, então abolida. O problema não se põe, pois, entre nós.
2 Parecer citado.