11 DE JULHO DE 1990 3429

damente, criar mais um instrumento que ajude a melhorar a situação existente.
O meio escolhido foi o de estabelecer a liberdade de estipular limites certos à duração efectiva dos contratos de arrendamento futuros, ou seja, celebrar contratos a prazo certo, contra a situação actualmente vigente, em que os contratos de arrendamento, pelo facto de apenas poderem ser denunciados pelo inquilino, se convertiam em contratos perpétuos. E perpétuos porquê? Porque vigoravam durante a vida do primitivo inquilino, do cônjuge que lhe sobrevivesse e ainda do descendente que com ele convivesse à data da morte deste último. Eram assim, na prática, contratos perpétuos a três vidas.
Se quanto ao cônjuge sobrevivo e residente com o falecido ainda se compreende a razão de ser da lei, já nada o justifica quanto aos descendentes, pelo menos nos termos absolutos previstos na actual lei para a transmissão, pelo que deveriam ser estabelecidas limitações nestes casos, voltando-se, pelo menos, ao regime vigente anteriormente à Lei n.º 46/85.
O senhorio, ao arrendar um imóvel para habitação, perdia para sempre a sua posse, a troco de uma renda que não era suficientemente actualizada nem tinha em consideração a eventual valorização do local arrendado. Por isso, não obstante a publicação da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, aprovada na Assembleia da República pelos votos favoráveis do PS, do PSD e do CDS, que visava a actualização dos arrendamentos antigos, não foi possível ressuscitar o arrendamento para habitação.
Sem dúvida que houve aspectos positivos, que se traduzem na recuperação de imóveis urbanos, a que se assiste em todo o País, mas ainda insuficiente. É que os coeficientes da actualização extraordinária prevista nesta lei pressupunham taxas de inflação muito superiores às que se vieram a verificar, bem como os coeficientes de actualização anual, a fixar pelo Governo, foram sempre muito inferiores aos índices de inflação verificados nos doze meses anteriores. Foram sempre estabelecidos os limites mais reduzidos permitidos pela lei, muito inferiores aos da inflação, pelo que os investidores nunca vieram a considerar o arrendamento como uma aplicação de poupanças suficientemente rentável.
Temos, assim, uma situação de inexistência do mercado de arrendamento, não só pela falta de investidores neste mercado, como também pelo facto de os proprietários terem relutância em se desfazerem dos imóveis que possuem, por via de um contrato de arrendamento perpétuo. É que desconhecem em absoluto quando poderão recuperar a sua posse.
Devido a estas condições, existem casas vagas que poderiam ser colocadas no mercado de arrendamento, se ao senhorio fosse permitido recuperar o imóvel arrendado, findo que fosse o prazo de arrendamento estabelecido.
É esse um dos principais objectivos desta proposta de autorização legislativa, mas não só.
Pretende-se ainda que haja novos investidores que apliquem os seus capitais na compra de imóveis para habitação. Voltaremos a este tema mais adiante.
Mas podem perguntar-me: que se passa com os arrendamentos do pretérito, ou seja, com as casas actualmente arrendadas? A essas não se aplicarão as novas disposições, que apenas visam os futuros contratos de arrendamento.
Ficaremos, assim, com diferentes regimes: num caso arrendamentos sem termo certo, perpétuos, e noutro os novos arrendamentos, com contratos a prazo certo.
Não será injustiça não tocar no passado, em que existem imóveis arrendados por rendas irrisórias, acarretando a degradação do prédio arrendado e a ruína do senhorio? Sem dúvida que sim.
Mas não foi intenção do Governo corrigir todas estas situações. É que os problemas sociais que daí decorreriam seriam difíceis de avaliar e resolver. Optou-se, assim, por esquecer o passado e estabelecer novas regras para o futuro, em que ambas as partes já sabem com o que contam.
Não é situação nova na Europa. Há países europeus em que coexistem três ou mais regimes de arrendamento consoante a lei vigente na ocasião da celebração do contrato.
Mas não tenhamos ilusões sobre o que isso significa. Lembro-me, a propósito, de uma frase que escutei há anos: «Pior do que um bombardeamento para uma cidade, só um congelamento de rendas.»
E assim que assistimos à degradação contínua das nossas cidades, principalmente em Lisboa e Porto, onde o congelamento das rendas dura desde a Primeira Guerra Mundial, sem alterações significativas. Chegamos a encontrar prédios onde por idêntico espaço arrendado existem rendas com variações trezentas vezes superiores.
Mas não vale a pena chorar sobre o leite derramado... Erros acumulados durante largas décadas não podem ser resolvidos de uma só vez, por efeitos de uma varinha mágica.
Na maior parte dos casos, nem senhorios nem inquilinos dispõem dos capitais suficientes para remediar as faltas de investimento nesses prédios, verificadas durante décadas, pelo que se impõe, como agora é feito, mudar de rumo e encarar o futuro.
O mercado de arrendamento é um mercado como qualquer outro, onde vigora a lei da oferta e da procura e se encontram posições de equilíbrio que permitem as transacções, através de um acordo de vontade das partes interessadas, ou seja, senhorio e inquilino, pelo que deveria ser deixada aos interessados a melhor forma de harmonizarem os seus interesses.

O Estado, quando intervém, com a melhor das boas vontades e intenções, para regular um mercado que, segundo a opinião política do momento, está desregulado, apenas aumenta as distorções, que depois são irreversíveis, provocando mesmo a extinção desse próprio mercado, que se dizia querer proteger.
É que são centenas os diversos diplomas legislativos que enquadraram o mercado do arrendamento, pelo menos desde a Primeira Guerra Mundial. Todos animados das melhores intenções, mas também todos com efeitos perversos. Acabavam por proteger apenas aqueles que já tinham casa arrendada, piorando a situação daqueles que procuravam arrendar casa, ou porque as rendas pedidas passavam a ser exorbitantes ou incomportáveis ou porque, pura e simplesmente, deixavam de existir casas para arrendar.
É nesta última situação que nos encontramos presentemente e que, em boa hora, o Governo pretende corajosamente combater, recriando o mercado do arrendamento urbano.
Mas poderão interrogar-me: como vai surgir esse novo mercado de arrendamento? Não está extinto para todo o sempre?
Existem vários factores que nos permitem ser optimistas sobro esta matéria.
Em primeiro lugar, temos os andares vagos, que não são colocados no mercado de arrendamento pelo facto de os proprietários não quererem perder a título perpétuo a sua posse. Com contratos de arrendamento a prazo certo, eles serão colocados no mercado.