II SÉRIE-A — NÚMERO 1

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caso nenhuma das partes o tenha denunciado, por um novo prazo de 3 anos, renovado anualmente (artigo

10.º);

• A não renovação do contrato caso o proprietário prove necessitar do imóvel para sua habitação própria,

para familiares seus em primeiro grau, adoção, ou para o seu cônjuge em caso de divórcio ou anulação do

casamento.

A Ley 29/1994 foi objeto de diversas alterações16, sendo a mais importante a que ocorreu em 2013, pela

Ley 4/2013, de 4 de junho, da qual se destaca:

• A duração inicial obrigatória dos contratos foi reduzida de 5 para 3 anos (artigo 9.º);

• A renovação contratual, após a passagem do prazo inicial mínimo de 3 anos, desceu de 3 para 1 ano

(artigo 10.º);

• A possibilidade de desistência do arrendamento por parte do arrendatário, desde que decorridos 6

meses do início do contrato e desde que notifique o senhorio com a antecedência mínima de um mês. A lei

prevê a possibilidade de as partes fixarem uma indemnização ao senhorio no valor de um mês de renda por

cada ano que fique por cumprir (artigo 11.º);

• A atualização das rendas ocorre segundo o convencionado por acordo entre as partes e, na ausência

de estipulação, estas atualizam-se por referência anual ao Índice de Garantia de Competitividade17 (artigos

17.º e 18.º);

• A possibilidade do proprietário de recuperar o fogo arrendado, desde que decorrido um ano após o início

do contrato e desde que o inquilino seja notificado com um mês antecedência, desde que a habitação se

destine a residência permanente sua ou de seus familiares em primeiro grau de consanguinidade ou por

adoção, ou para o seu cônjuge na sequência de separação judicial, divórcio ou nulidade matrimonial (artigo

9.º, n.º 3);

• Em caso de venda da propriedade arrendada, o contrato só subsiste se estiver registado no Registo de

propriedade dos contratos de arrendamento urbano18 (Disposição final 2.ª da Ley 4/2013, de 5 de junho).

Por fim refira-se que o contrato podia ser denunciado nas seguintes situações (artigo 27.º, n.º 2):

a) Falta de pagamento da renda;

b) Falta de pagamento da fiança;

c) Subarrendamento não autorizado;

d) Realização de obras não consentidas pelo proprietário;

d) Quando o arrendatário possua outra habitação permanente.

As medidas de flexibilização e de incentivo ao arrendamento aprovadas com a reforma de 2013 atingiram,

pelo menos parcialmente, seu objetivo. Dinamizaram e tornaram o mercado mais flexível, mas tiveram como

efeito colateral uma menor proteção do arrendatário. No sentido de facilitar o acesso à habitação através do

arrendamento urbano, o Governo espanhol aprovou, em março de 2019, uma nova reforma da lei do

arrendamento urbano (Ley 29/1994) através do Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março,de medidas urgentes

en materia de vivienda y alquiler. As principais alterações introduzidas consistiram nas seguintes:

• Alteração do prazo de duração do contrato: mantém-se o princípio de que a duração é acordada entre

as parte mas, enquanto até agora o senhorio podia impor uma duração mínima de três anos por meio de

prorrogações anuais, com a nova lei a duração mínima passa a ser de cinco anos, se o senhorio for uma

pessoa singular e, de sete anos, se for uma pessoa coletiva (artigo 9.º);

• Prorrogação do contrato: desde a reforma de 2013 a extensão admitida era de um ano. A partir de agora

16Ley 13/1996, de 30 de dezembro; Ley 50/1998, de 30 de dezembro; Ley 55/1999, de 29 de dezembro; Ley 1/2000, de 7 de janeiro; Ley 19/2009, de 23 de novembro; Ley 39/2010, 22 de dezembro; Ley 4/2013, de 4 de junho; Ley 2/2015, de 30 de março; Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de dezembro e Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março. 17 https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&cid=1259947704944&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&p=1254735893337&L=0 18Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.