1354 ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 130

culpa do arrendatário, o que se relaciona com a doutrina do n.º 3 da mesma base.
Tratar-se-á, portanto, de um caso excepcional, de um risco que se pretende que corra sempre por conta do proprietário, como dono da coisa, e em caso nenhum por conta do arrendatário, que é titular de um contrato comutativo, e não aleatório.
É neste sentido que a Câmara Corporativa dá o seu apoio ao princípio proposto.

40. Renúncia ao direito de pedir a rescisão do contrato. - E considerada ainda nula, nos termos da alínea c) da mesma base, a cláusula pela qual algum dos contraentes renuncie ao direito de pedir a rescisão do contrato nos casos de violação das obrigações legais Ou contratuais.
Trata-se de uma doutrina evidente, já que a norma que faculta o direito de pedir a rescisão é de interesse e ordem pública (cf. artigo 3.º do Decreto n.º 5411) 1.

41. Consequências da nulidade. - No n.º 2 da base VIII consagra-se como regra o princípio de que a nulidade das cláusulas não afecta a validade do contrato. Aplica-se a conhecida doutrina da redução dos negócios jurídicos, a que já se fez referência a propósito da falta de requisitos formais (n.º 15), e que se consagra, neste domínio das cláusulas acessórias, no artigo 11.º do anteprojecto do Prof. Galvão Teles.
Porém, quanto às cláusulas previstas nas alíneas a) e b) do n.º 1.º, não aceita o Governo a doutrina nos mesmos termos, pois admite a nulidade de todo o negócio quando tais cláusulas, introduzidas de boa fé, tenham funcionado como motivo decisivo do acordo das partes. É a lição, em tese geral, dos Códigos Austríaco e Suíço, já citados.
É muito duvidoso que deva aceitar-se a excepção.
Desde que a cláusula, sobre reparações diga respeito exclusivamente as circunstâncias fortuitas que tenham afectado a capacidade produtiva das terras, crê a Câmara Corporativa que só muito raramente ela se poderá considerar determinante da vontade. E os casos muito excepcionais não justificam medidas especiais de protecção, sobretudo quando a boa fé tem necessariamente por base, como neste caso, um erro de direito - o da nulidade da cláusula.
Os estados psicológicos ou éticos são difíceis de provar perante os tribunais, pois não se revelam exteriormente. É por essa razão que a sua relevância tende a ser afastada e que o direito se mostra acentuadamente formalista.
Entre os outros casos previstos, há apenas dois que merecem alguma atenção: o pagamento das contribuições e o pagamento do seguro. Mas esses casos só merecem atenção na medida em que a nulidade das respectivas cláusulas pode conduzir a uma diminuição efectiva da renda. Crê, por isso, a Câmara Corporativa que a solução, em homenagem ainda ao princípio utile per inutile non vitiatur, deve ser outra. O contrato continuará válido e à renda estipulada acrescerá a importância das contribuições e dos prémios de seguro que ficaram irregularmente a cargo do arrendatário. Não se poderá já razoavelmente dizer, nestas condições, que deixaria o contrato de ser realizado se se conhecesse o direito ou que o mandato teria funcionado com motivo decisivo do acordo das partes.
É de notar ainda que, em geral, têm muito maior relevo para o senhorio os serviços pessoais proibidos no n.º 4 da base IV do projecto, e quanto a esses não se fazem as mesmas reservas.

Em harmonia com o exposto, a Câmara Corporativa sugere em substituição da base VIII a seguinte:

BASE XIII

1. Consideram-se não escritas as cláusulas em virtude das quais:
a) O arrendatário se obrigue, por qualquer título, ao cumprimento de serviços que não devam ser prestados em benefício directo do prédio ou se sujeite a encargos extraordinários ou casuais não compreendidos- na renda;
b) O arrendatário se obrigue, a pagar prémios de seguros de imóveis, contribuições prediais ou à reparação dos prejuízos a que se refere a base x;
c) Qualquer dos contraentes renuncie ao direito de pedir a rescisão do contrato nos casos de violação das obrigações legais ou contratuais.
2. Se os prémios de seguro ou as contribuições acresciam à renda estipulada, será esta aumentada das respectivas importâncias.

§ 8.º

Benfeitorias

42. Economia do projecto. - A matéria de benfeitorias mereceu do Governo especial atenção. A ela, se referem, no projecto apresentado à apreciação desfia Câmara, sete bases: duas, as XI e XII, às benfeitorias feitas pelo proprietário e cinco, as XIII, XIV, XV, XVI e XVII, às feitas pelo arrendatário.
Não é de estranhar esse interesse. É que das benfeitorias úteis resulta, conceitualmente, um aumento da produtividade. Ao lado, portanto, do interesse das partes, senhorio e rendeiro, o problema assume aspectos de interesse nacional 1.
Há, pois, que fomentar os melhoramentos, quer permitindo-se ao senhorio o aumento da renda, quer atribuindo-se ao arrendatário o direito a indemnizações, quer concedendo-se empréstimos do Estado. É esta a orientação e a economia do projecto.
A Câmara Corporativa analisará separadamente os dois aspectos referidos: benfeitorias feitas pelo senhorio e benfeitorias feitas pelo arrendatário.

43. Benfeitorias feitas pelo senhorio. - Não há na nossa legislação actual qualquer disposição que directa ou indirectamente atribua ao senhorio o direito de realizar no prédio arrendado obras destinadas a aumentar a sua capacidade produtiva. Apenas resulta dos n.ºs 2.º e 3.º do artigo 15.º e do artigo 17.º, ambos do Decreto n.º 5411 (cf. n.ºs 1.º e 2.º do artigo 1606.º do Código Civil), que ele é obrigado a conservar o prédio arrendado em condições de permitir o uso para que foi destinado e A fazer os reparos urgentes e indispensáveis. Quanto ao anais (benfeitorias úteis ou voluptuárias) nem é obrigado, nem goza do direito de as fazer.
A solução do projecto é diferente: o senhorio passa a gozar do direito de executar na propriedade arrendada não só as obras que sejam necessárias à conservação do prédio (benfeitorias necessárias) como as que aumentem a sua rendabilidade ou facilitem a sua exploração, com a possibilidade de exigir do arrendatário um acréscimo da renda proporcional ao benefício que dessas obras resultar.

1 Vide Dr. Pinto Loureiro, ob cit., I, p. 134, e Júlio Martins, Direito de despedir o rendeiro por falta de pagamento de renda, na Revista dos Tribunais, ano 42.º, p. 161.

1 Prof. Henrique de Barros, ob. cit., III, pp. 659 e seguintes.