17 DE ABRIL DE 1961 1355

Não se trata, porém, de uma faculdade que possa ser exercida discricionàriamente pelo senhorio, pois que a base XXII atribui competência à comissão arbitrou do arrendamento rústico para «decidir, quando necessário, sobre as benfeitorias a efectuar pelo senhorio ou pelo arrendatário». Isto quer dizer que, não se conformando o arrendatário com as obras projectadas- pelo senhorio, deve a questão ser levada à referida comissão, que resolverá em única e última instância 1.
O sistema sugerido, salvo pelo que respeita à substituição dos juizes togados por técnicos agrários e representantes dos senhorios e arrendatários, é o que vigora na Itália e em Espanha e o que é proposto pelo Prof. Galvão Teles no seu anteprojecto.
Pelo Código Italiano (artigo 1632.º), se qualquer dos contraentes, senhorio ou arrendatário, quiser fazer melhoramentos que transformem profundamente a produção e o outro se opuser, pode recorrer aos tribunais. Estes, se entenderem que tais melhoramentos são úteis, poderão autorizá-los. A renda poderá, neste caso, ser aumentada em proporção do aumento de rendimento (artigo 1633.º), tendo-se em atenção os eventuais benefícios recebidos do Estado ou de outras entidades públicas. Estes princípios não podem ser afastados pelos contraentes (artigo 1634.º).
Em Espanha o sistema é semelhante. O artigo 22.º do Regulamento de 29 de Abril de 1959 preceitua que nenhum dos contraentes pode realizar, por si, melhoramentos no prédio; eles poderão, todavia, ser feitos por acordo ou, na falta de acordo, por decisão do juiz ou do tribunal competente. Quando os melhoramentos tenham sido da iniciativa do senhorio e tenham aumentado a produtividade do prédio, este terá direito a um aumento proporcional da renda, podendo, todavia, o arrendatário rescindir o contrato se este aumento for superior a 10 por cento ou se as obras importarem transformação total ou parcial da cultura.
Pelo anteprojecto do Prof. Galvão Teles o senhorio que se proponha fazer benfeitorias tem de obter o consentimento escrito do arrendatário (artigo 78.º). Feitas as benfeitorias, o locador tem direito a um aumento proporcional da renda (artigo 80.º).
Todas estas soluções se aproximam, e a Câmara Corporativa nada tem a opor à doutrina do n.º 1 da base XI do projecto, conjugada com a do n.º 2 da base XXII, alínea b). Procuram satisfazer-se os interesses da economia do País, e não se descuram os interesses do arrendatário, facultando-se-lhe a possibilidade de rescindir o contrato sempre que não se conforme com o aumento da renda ou com as alterações do regime de exploração.
É mesmo oportuno lembrar, a propósito, a disposição de sentido paralelo que, por sugestão desta Câmara, foi introduzida no artigo 69.º, alínea c), da Lei n.º 2030, relativamente a prédios urbanos. Na contraproposta da Câmara Corporativa inclui-se como fundamento de despejo «propor-se o senhorio efectuar obras de ampliação do prédio das quais resulte poder ser aumentado o número de inquilinos». Não se duvida hoje da importância que esta disposição teve para o aumento do número de habitações e para a resolução do problema arquitectural da cidade de Lisboa.
É possível que alguns benefícios se colham também com a solução agora proposta. Não tão grandes como no inquilinato urbano, pois a terra e os escassos réditos que dela se colhem não atraem tanto os capitais, nem se vive, nos arrendamentos rústicos, na dependência de uma legislação limitativa das rendas a impulsionar as obras, como acontecia em 1947 em matéria de arrendamentos urbanos. Mas, pelo menos, não devem criar-se embaraços irremovíveis ao senhorio que voluntariamente queira beneficiar as suas terras. O pouco que se consiga sempre se converterá em benefício nacional. Nada tem também a Câmara a opor à disposição do n.º 2 da mesma base, cuja doutrina já se encontra na segunda parte do n.º 3.º do artigo 15.º do Decreto n.º 5411, nem à do n.º 1 da base XII. A forma razoável de evitar que as obras acarretem, pelo aumento da renda, encargos insuportáveis para o arrendatário, ou o obriguem a fazer explorações incompatíveis com as suas possibilidades, é permitir, na verdade, a rescisão do contrato. A doutrina do n.º 2 da base XII está, por seu turno, em harmonia com o que se disse já em matéria de caducidade (n.º 27).
Não concorda, porém, esta Câmara, por razões já apresentadas (n.º 32 e 33), que às comissões arbitrais de arrendamento rústico sejam atribuídas funções de decisão nesta matéria, e muito menos em última instância. O problema da criação e das funções de tais comissões será adiante ventilado.

Pelo exposto, propõe a Camará Corporativa em substituição das bases XI e XII as seguintes:

BASE XIV

1. O senhorio só pode fazer no prédio benfeitorias úteis ou voluptuárias com consentimento do arrendatário ou autorização judicial.
2. O senhorio indemnizará o arrendatário pelos prejuízos que lhe causar a execução das obras.
3. Se, em consequência das benfeitorias, aumentar a produtividade do prédio, o senhorio pode exigir um acréscimo proporcional da renda.

BASE XV

1. Quando os melhoramentos importarem alteração sensível do regime da exploração do prédio, ou o arrendatário se não conformar com o acréscimo da renda, este poderá pedir a rescisão do contrato.
2. A rescisão só produzirá os seus efeitos no fim do ano agrícola em que se iniciarem as obras ou o arrendatário tiver conhecimento da aumento da renda.

44. Benfeitorias feitas pelo arrendatário. - Em matéria de arrendamentos rústicos, estabelece o artigo 65.º do Decreto n.º 5411 que «nos arrendamentos por menos de vinte anos o arrendatário tem direito, depois do despejo, a haver do senhorio o valor das benfeitorias agrícolas, tanto necessárias como úteis, ainda que não fossem expressamente consentidas, salvo havendo estipulação em contrário». Reproduz-se neste artigo a disposição do artigo 1615.º do Código Civil, com omissão do seu § único, que preceituava: «Neste caso, porém, o valor das benfeitorias e os juros dele serão pagos pelo aumento do rendimento anual que delas resultou no prédio em que foram feitas 1.

1 Pareço não ser bem isto o que se diz no n.º 10 do relatório que precede o projecto. Mas á seguramente isto o que resulta do texto. Há, pois, uma certa divergência entre o relatório e o texto, cuja causa não é perceptível.

1 Parece que o legislador pretendeu com este princípio não onerar o proprietário, em qualquer caso, com encargos superiores ao aumento efectivo do rendimento. Quer dizer: só através desse aumento se pagariam ao arrendatário os benfeitorias e os juros a que tivesse direito.