12 DE MAIO DE 2021

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O arrendamento de prédios urbanos pode ter fim habitacional ou não habitacional, presumindo-se, quando

nada se estipule, que o local arrendado pode ser gozado no âmbito das suas aptidões, tal como resultem da

licença de utilização e, na falta desta, valendo como habitacional se o local for habitável ou como não

habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado, conforme resulta do disposto no artigo

1067.º, devendo igualmente todos os contratos de arrendamento assumir a forma escrita, conforme prevê o

artigo 1069.º

Existem normas especiais que se aplicam apenas aos contratos de arrendamento para habitação, previstas

nos artigos 1092.º e seguintes. De acordo com o previsto no n.º 1 do artigo 1094.º, os contratos de arrendamento

para habitação podem ser celebrados com prazo certo ou por duração indeterminada, existindo uma presunção

de duração, no n.º 3, de 5 anos quando as partes nada digam aquando da sua celebração.

Nos contratos de arrendamento para habitação com termo certo a renovação opera-se automaticamente no

seu termo por períodos sucessivos de igual duração, ou de três anos quando esta for inferior, não se aplicando,

contudo, aos contratos urbanos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios como motivos

profissionais, de educação e formação ou turísticos.

De acordo com o previsto no n.º 1 do artigo 1097.º, o senhorio pode opor-se à renovação automática do

contrato de arrendamento para habitação mediante comunicação ao arrendatário, desde que observadas as

seguintes antecedências mínimas, que se reportam ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua

renovação:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e

inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses

e inferior a um ano; e

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis

meses.

A primeira oposição à renovação do contrato apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do

mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data2.

Por seu turno, os contratos de duração indeterminada também podem ser denunciados pelo senhorio

sempre:

a. que exista a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;

b. que seja necessária a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que

obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado,

onde sejas possível a manutenção do arrendamento;3 e

c. que exista uma comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a cinco anos sobre a

data em que se pretenda a cessação.

Já os contratos de arrendamento para fins não habitacionais regulam-se pelas disposições previstas nos

artigos 1108.º e seguintes.

No artigo 1110.º são previstas as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação deste tipo de

contrato, estabelecendo-se que estas são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de

estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Os contratos para fins não habitacionais

consideram-se, na falta de estipulação em contrário, celebrados com prazo certo, por um período de cinco anos,

não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

Tal como nos contratos de arrendamento para habitação, também estes se renovam automaticamente no

seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior. Aliado a esta

renovação automática, durante os cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo

2 Exceto quando se verifique a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º 3 Estas denuncias dependem da verificação das condições e dos requisitos previstos nos artigos 1102.º e 1103.º do Código Civil.