0070 | II Série B - Número 012 | 20 de Janeiro de 2001

de 15 de Outubro, designadamente as dos artigos 68.º a 73.º, e substituídas por normas que permitam a denúncia pelo senhorio, com a antecedência suficiente que permita a normal mudança do inquilino, garantindo o direito ao alojamento dos inquilinos que objectivamente não possam comprar nem arrendar casa num determinado perímetro;
- Sejam revogadas as normas que instituem a transmissão do arrendamento por morte do inquilino, salvaguardando a efectiva habitação ao cônjuge e/ou dependentes, sendo o alojamento da responsabilidade de um instituto do Estado ou da segurança social;
- Seja diferido por um ano o prazo para desocupação e entrega das lojas comerciais, no caso de denúncia do senhorio dos respectivos contratos de arrendamento;
- Se consagre a caducidade do arrendamento quando sejam inquilinas sociedades por quotas e tenha ocorrido cessão de quotas.

III - Análise

A nossa Constituição estabelece, no seu artigo 65.º, n.º 1, que "todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar".
O n.º 2 do mesmo preceito enuncia os deveres que incumbem ao Estado para assegurar a efectividade deste direito fundamental: programar e executar uma política de habitação; incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações, tendentes à resolução dos seus problemas habitacionais; estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral; e o acesso à habitação própria.
No n.º 3 preceitua-se que "o Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria".
O n.º 4, por fim, prevê o controlo do parque imobiliário pelo Estado e autarquias locais, expropriando solos urbanos necessários e definindo o respectivo direito de utilização.
Resulta da norma citada que o direito de todos os cidadãos a uma habitação condigna é entre nós uma exigência de natureza constitucional, figurando o direito à habitação entre os direitos fundamentais que a nossa Constituição consagra no seu elenco dispositivo. A satisfação da necessidade habitacional constitui condição imprescindível ao pleno desenvolvimento da pessoa humana e a uma digna inserção na vida social de cada homem.
Múltiplos institutos, tanto no direito público como no direito privado, podem destinar-se a satisfazer a necessidade primária de habitação.
No que respeita à locação privada, com ela, podem entrar em conflito três direitos constitucionalmente protegidos: o direito de habitação, o direito de propriedade e a autonomia privada. A experiência e a natureza dos interesses em presença diz-nos que o exercício do direito à habitação pelo inquilino pode colidir com o exercício do direito de propriedade de que é titular o senhorio, sendo tarefa do legislador encontrar formas articuladas de coordenação dos valores representados pelos três direitos em confronto.
Aceita-se geralmente que o direito à habitação é hierarquicamente mais forte que os direitos de propriedade e da autonomia privada. A este respeito, vide Gomes Canotilho e Vital Moreira, in Constituição da República Portuguesa Anotada, 3.ª edição, 1993, onde aqueles autores interpretam o n.º 3 do artigo 65.º como impondo "que a construção não esteja submetida a uma lógica de rentabilidade capitalística.... este direito inclui o direito à segurança na habitação, com salvaguarda das garantias legais adquiridas, sendo, por exemplo, inconstitucional a submissão do arrendamento, das rendas e dos despejos à liberdade contratual: o direito à habitação deve prevalecer sobre o direito de uso e disposição da propriedade privada".
No Código Civil de Seabra, de 1867, o regime jurídico do contrato de arrendamento urbano estava fortemente marcado por uma concepção liberal do direito à habitação. O arrendamento era concebido como um contrato a que se aplicava amplamente, tal como aos demais contratos, o princípio da autonomia da vontade das partes, sendo estas livres de o celebrarem ou não celebrarem; de estabelecerem o seu programa, preenchendo-lhe o conteúdo conforme aquilo que considerassem conveniente; de o combinarem com outros tipos ou variantes negociais, compondo modelos próprios. "O contrato de arrendamento, como modalidade de locação, era um contrato temporário com um prazo supletivo de seis meses (artigo 1623.º); chegado o seu termo, presumia-se renovado o contrato, se o arrendatário se não tivesse despedido, ou o senhorio o não despedisse no tempo e pela forma costumados na terra" (artigo 1624.º); a renda era livremente fixada pelas partes (artigo 1603.º); o senhorio podia despedir o arrendatário antes do prazo, quando as rendas não fossem pagas ou fosse dado ao prédio uso diverso do devido (artigo 1607.º), e estava obrigado a obras, sob pena de perdas e danos ou de o arrendatário se lhe substituir, mandando fazê-las por conta do senhorio (artigo 1611.º)" - in preâmbulo do Decreto-Lei n.º 312-B/90, de 15 de Outubro.
Sendo temporário por natureza, o contrato cessava findo o prazo estabelecido. Não havia, por conseguinte, bloqueio da renda primitiva, que, por outro lado, era contratada livremente e sem subordinação a qualquer tabelamento legal.
Com as tensões acumuladas por uma urbanização em crescimento rápido e o desenrolar da I Grande Guerra, nos países envolvidos no conflito ou por ele afectados, assistiu-se a uma nova conjuntura que veio pôr em causa a concepção puramente liberal do contrato de arrendamento urbano.
Surgem então as providências proteccionistas dos arrendatários, restritivas da liberdade contratual e que se generalizaram a todos os arrendamentos de prédios urbanos.
A primeira e mais importante das restrições foi a imposição da prorrogação automática dos contratos de arrendamento, findo o prazo convencionado pelas partes e o bloqueio da renda primitivamente fixada a par da obrigatoriedade do conteúdo dos contratos incorporar um conjunto de normas injuntivas protectoras do locatário.
Esta legislação vinculística foi perdurando na Europa, até que eclodiu a II Guerra Mundial e novamente um cenário de população mobilizada para as frentes de batalha, devastação do parque imobiliário e inflação, veio dar novo alento ao carácter proteccionista desta legislação.
À medida que a Europa se foi recompondo das consequências da II Guerra Mundial a situação em matéria de arrendamento urbano caminhou numa aproximação ao princípio