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0072 | II Série B - Número 012 | 20 de Janeiro de 2001

 

todos os Estados europeus que sofreram a crise grave de habitação subsequente à guerra mundial, mas que a breve trecho se consolidou e passou a ser considerada normal" - Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Vol. II, 4.ª Ed..
"Um dos vectores fundamentais em que se traduz a tutela da posição do arrendatário na legislação portuguesa em vigor há mais de 70 anos reside precisamente no estabelecimento de limites ao exercício da liberdade de o senhorio pôr termo ao contrato de arrendamento. As regras de que resulta a limitação da autonomia privada do senhorio no domínio da cessação do contrato de arrendamento são seguramente as mais importantes regras de tutela da posição do arrendatário" - acórdão do Tribunal Constitucional.
Entre nós as normas restritivas do poder de denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio remontam à Lei n.º 1662, de 4 de Setembro de 1924 e, desde então, que tal regime restritivo passou a vigorar na legislação nacional, tendo sido consagrado a título definitivo pelo artigo 1095.º do Código Civil.
Com a aprovação do Decreto-Lei n.º 278/ 93, de 10 de Agosto, e do Decreto-Lei n.º 257/ 95, de 30 de Setembro, na sequência do RAU, foram introduzidas alterações ao contrato de arrendamento urbano que aproximam tendencialmente o seu regime jurídico da liberdade contratual.
Da análise da legislação que tem vindo a ser produzida em matéria de arrendamento urbano constata-se que o legislador tem vindo a abandonar gradualmente o princípio vigorante há várias décadas, de que a prorrogação ou renovação obrigatória do prazo contratual a favor do arrendatário seja imperativa, tendo passado a ser possível com o RAU ajustar prazos de duração efectiva ou limitada para os contratos de arrendamento urbano que não serão imperativamente renováveis, podendo ser denunciados pelo senhorio.
O RAU admitiu, para os arrendamentos urbanos habitacionais celebrados posteriormente à sua entrada em vigor, a possibilidade de se estabelecer um prazo de duração efectiva não inferior a cinco anos.
Em 1995, com a alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 275/95, alargou a todos os restantes tipos de arrendamento urbano, com ligeiras particularidades, a estipulação de duração efectiva.
Neste tipo de contratos - de duração limitada - o senhorio poderá, como o arrendatário, denunciar livremente o contrato.
A questão da diferença de regime para operar a denúncia conforme a iniciativa parta do inquilino ou do senhorio, coloca-se apenas nos contratos de arrendamento urbano sem duração limitada.
Antes da entrada em vigor do RAU o senhorio podia denunciar o contrato de arrendamento urbano sem duração limitada desde que necessitasse de habitação própria ou no propósito de ampliação do número de locais arrendáveis.
Com o RAU acrescentou-se a possibilidade de o senhorio poder ainda denunciar o contrato de arrendamento com fundamento na necessidade de habitação para os seus descendentes em 1.º grau.
Tratou-se de uma inovação aplaudível por largos sectores de opinião que consideravam que "entre o interesse do inquilino em manter a utilização do locado e do senhorio em conseguir habitação para os seus filhos, é de justiça que a lei dê maior protecção a este último quando o senhorio seja proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio".
Pelo Acórdão n.º 55/99, publicado no Diário da República de 19 de Fevereiro, I-A, o Tribunal Constitucional declarou a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma do artigo 69.º, n.º 1, alínea a), do Regime do Arrendamento Urbano, na parte em que refere os descendentes em 1.º grau do senhorio. Desde então, o senhorio deixou de poder arguir a necessidade de habitação para os seus descendentes em 1.º grau como fundamento para a denúncia do contrato de arrendamento.
Entendeu aquele tribunal que a norma da alínea a) do artigo 69.º do RAU, no segmento em análise, foi editada sem autorização parlamentar e, por isso, em violação ao disposto na alínea h) do n.º 1.º do artigo 168.º da Constituição da República Portuguesa (versão de 1989).
Como ensina o Professor Pereira Coelho, o regime do arrendamento predial oferece importantes especialidades, quer em face dos princípios dos negócios jurídicos (artigo 217.º-294.º CC) quer das regras gerais dos contratos (artigo 405.º e 456.º CC) e do direito comum sobre o cumprimento e não cumprimento das obrigações (artigo 762.º - e artigo 836.º CC), formando um capítulo do direito civil em que se insere, caracteristicamente, um corpo muito extenso de normas imperativas, do que resulta uma forte limitação do princípio da liberdade contratual em dois planos:

a) Na celebração e manutenção do contrato pelos senhorios;
b) Na fixação pelas partes dos seus termos e condições.

Ensina aquele professor que domina em matéria de arrendamento urbano um outro princípio fundamental, que é o do melhor tratamento do arrendatário, semelhante ao favor laboratoris do direito laboral, por motivos fundamentalmente análogos, sendo ainda suas características a larga intervenção da Administração Pública, a excepção ao direito comum que impõe a necessidade do decretamento pelo tribunal da resolução do contrato por parte do locador e a consecução do cumprimento de certas normas através de sanções penais.
A revogação de todas as disposições atinentes à denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio e a sua substituição por um regime subordinado aos princípios da autonomia da vontade, beneficiando este da possibilidade de livremente poder denunciar o contrato de arrendamento para o seu termo, é uma solução que vai ao arrepio da tradição legislativa em matéria de arrendamento e da natureza protectora dos direitos do inquilino que se reconhece às normas que disciplinam esse tipo de relação contratual, constituindo uma inovação que excederia "o quadro lógico da preservação/eliminação das regras socialmente úteis da posição vinculística do arrendatário".
Aplaudível, com vista à reposição de um maior equilíbrio entre o direito à habitação do arrendatário e a necessidade de habitação dos descendentes em 1.º grau do senhorio, é que o legislador reponha na disciplina jurídica sobre o arrendamento urbano a possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio ou proprietário, com fundamento na necessidade do prédio para habitação ou construção da sua residência ou dos seus descendentes em 1.º grau.

B) Pretende também a peticionante que sejam revogadas as normas que instituem a transmissão do arrendamento por morte do inquilino, salvaguardando a efectiva habitação ao cônjuge e/ou dependentes, sendo o alojamento da responsabilidade de um instituto do Estado ou da segurança social.