Debates Parlamentares - Diário 012, p. 73 (2001-01-20)

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0073 | II Série B - Número 012 | 20 de Janeiro de 2001

Decorre do regime jurídico de arrendamento urbano para habitação (Decreto-Lei n.º 321-B/90) a regra geral da caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário (artigo 83.º). Estatui-se naquela norma que "seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por morte, sem prejuízo do disposto nos dois artigos seguintes".
Analisando, porém, o artigo 85.º da RAU logo aí o legislador consigna cinco excepções à caducidade do contrato de arrendamento, enumerando-se no n.º 1 as pessoas para quem se transmite o arrendamento, segundo a ordem das alíneas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o parente ou afim mais próximo e mais idoso.
Assim, se em princípio a morte do arrendatário produz a caducidade do contrato, nos termos do artigo 85.º esta não se verificará se ele for casado, e não estiver separado judicialmente de pessoas e bens nem houver separação de facto. O cônjuge ocupará então a posição contratual do arrendatário falecido. Não havendo cônjuge, ou ocorrendo uma situação de separação judicial de pessoas e bens ou mera separação de facto, a posição contratual do arrendatário deferir-se-á aos parentes ou afins, na linha recta, preferindo os primeiros aos segundos, os descendentes aos ascendentes, e os de grau mais próximo aos de grau ulterior, desde que convivessem com o arrendatário há pelo menos um ano ou, quanto aos descendentes, que tivessem, à data da morte do arrendatário, menos de um ano de idade.
No regime actualmente em vigor o legislador deixou claro que a morte do arrendatário habitacional só num caso é susceptível de determinar um máximo de uma dupla transmissão: o da sucessão para o cônjuge e, depois, para os parentes ou afins na linha recta que estiverem nas condições - não se transmitindo o arrendamento a mais ninguém, à morte destes últimos.
Não havendo parentes, nas condições acabadas de referir, nem cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto, a posição do arrendatário falecido será ocupada por aquele que, no momento da sua morte:

a) Vivia com ele há mais de cinco anos;
b) Em condições análogas às dos cônjuges.

Com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto, o RAU passou a admitir uma forma de oposição do senhorio à transmissão do arrendamento urbano para descendentes com mais de 26 e menos de 65 anos, de ascendentes com menos de 65 anos e de afins na linha recta, nas mesmas condições, traduzido numa indemnização correspondente a 10 anos de renda. Para tutelar os beneficiários da transmissão permite-se que estes se possam opor a essa pretensão, oferecendo um novo montante para a renda. Caso esta não seja aceite, a indemnização aos inquilinos terá esse valor na sua base.
Constata-se que num domínio tão sensível do ponto de vista social como é do arrendamento urbano, em que os interesses do arrendatário colidem muitas vezes com os interesses do proprietário ou senhorio do imóvel, as soluções encontradas têm procurado o equilíbrio de posições, sem esquecer a necessidade de tutelar, em primeiro lugar, o direito do arrendatário à habitação.
A pretensão da peticionante afigura-se imprestável do ponto de vista da necessidade de acautelar a função social que às normas do arrendamento urbano cabe propiciar e geradoras de grande instabilidade. A sua pretensão encerra uma visão manifestamente liberal do contrato de arrendamento incompatível com uma noção de estado de direito social. O arrendamento urbano é uma área que carece de ser enquadrada pela função reguladora do Estado, tendo em vista o cumprimento do princípio constitucional segundo o qual todos os cidadãos têm direito a uma habitação condigna. Não pode permitir-se que seja apenas o mercado a impor as regras de funcionamento do arrendamento urbano. Numa área tão fundamental à existência humana, a liberdade contratual e a autonomia da vontade têm de ceder a princípios mais altos cuja efectividade se reclama garantia do direito à habitação.
Ao reconhecer aos familiares do arrendatário a sucessão no direito ao arrendamento para habitação a lei quer evitar-lhes que, saindo de casa onde tinham a residência permanente, fiquem sem casa para onde ir morar, com todas as consequências, designadamente emocionais, resultantes de terem de abandonar a casa onde instalaram o seu lar e o centro das sua vida familiar bem como a intranquilidade que derivaria dum regime alheio a estes factos. Aliás, a própria peticionante considera justo que ao cônjuge e descendentes do arrendatário falecido seja reconhecido o direito à habitação, mas a ser assegurado pelo Estado, libertando-se os senhorios de qualquer vínculo contratual em caso de falecimento do primitivo arrendatário.
Tal solução, para além da visão que encerra sobre o direito à habitação, não seria idónea a acautelar os interesses em presença em relação ao arrendatário, que se veria constrangido a ter de ir viver para um local, mais ou menos remoto daquele onde tinha instalada a sua vida familiar, social, profissional e económica.
C) Pretende também a peticionante que seja diferido por um ano o prazo para desocupação e entrega das lojas comerciais, no caso de denúncia do senhorio dos respectivos contratos de arrendamento.
O artigo 114.º do RAU concede ao arrendatário comercial ou industrial uma espécie de moratória especial para a desocupação do prédio, nos casos de caducidade ou de denúncia do arrendamento. A moratória é de um ano ou de dois anos, conforme o arrendamento para comércio ou indústria tenha durado menos de 10 anos ou 10 ou mais anos. Se o arrendamento tiver durado menos de um ano, o inquilino tem o prazo de três meses para desocupar o prédio.
Quando a denúncia tenha por fundamento o previsto na b) do n.º 1 do artigo 69.º, objecto de legislação especial (Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957) o arrendatário tem apenas seis meses para desocupar o prédio. Esta diferença de regimes compreende-se porque neste caso ao inquilino assiste o direito de reocupar as dependências alteradas ou ocupar um espaço no novo edifício, sendo diminuto ou praticamente inexistente o interesse do mesmo em protelar a desocupação do prédio.
A peticionante pretende que o prazo dado ao inquilino para a desocupação do arrendado para comércio ou indústria em caso de denúncia seja apenas de um ano, pelo que pensamos estar a referir-se àquelas situações de denúncia de contratos de arrendamento de duração superior a 10 anos em que a lei consagra o prazo de dois para o arrendatário desocupar o locado. Esquece a peticionante que o fim a que o locado está destinado neste tipo de arrendamentos - comércio ou indústria - reclama do legislador, em prol da justiça, uma protecção especial ao valor económico e social que constitui o estabelecimento comercial ou industrial considerado pela lei como uma universalidade. O aviamento do estabelecimento comercial, isto é, a sua clientela, tem muito

0073 | II Série B - Número 012 | 20 de Janeiro de 2001 Decorre do regime jurídico de arrendamento urbano para habitação (Decreto-Lei n.º 321-B/90) a regra geral da caducidade do contrato de arrendamento por morte do arrendatário (artigo 83.º). Estatui-se naquela norma que "seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e caduca por morte, sem prejuízo do disposto nos dois artigos seguintes".
Analisando, porém, o artigo 85.º da RAU logo aí o legislador consigna cinco excepções à caducidade do contrato de arrendamento, enumerando-se no n.º 1 as pessoas para quem se transmite o arrendamento, segundo a ordem das alíneas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o parente ou afim mais próximo e mais idoso.
Assim, se em princípio a morte do arrendatário produz a caducidade do contrato, nos termos do artigo 85.º esta não se verificará se ele for casado, e não estiver separado judicialmente de pessoas e bens nem houver separação de facto. O cônjuge ocupará então a posição contratual do arrendatário falecido. Não havendo cônjuge, ou ocorrendo uma situação de separação judicial de pessoas e bens ou mera separação de facto, a posição contratual do arrendatário deferir-se-á aos parentes ou afins, na linha recta, preferindo os primeiros aos segundos, os descendentes aos ascendentes, e os de grau mais próximo aos de grau ulterior, desde que convivessem com o arrendatário há pelo menos um ano ou, quanto aos descendentes, que tivessem, à data da morte do arrendatário, menos de um ano de idade.
No regime actualmente em vigor o legislador deixou claro que a morte do arrendatário habitacional só num caso é susceptível de determinar um máximo de uma dupla transmissão: o da sucessão para o cônjuge e, depois, para os parentes ou afins na linha recta que estiverem nas condições - não se transmitindo o arrendamento a mais ninguém, à morte destes últimos.
Não havendo parentes, nas condições acabadas de referir, nem cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens ou de facto, a posição do arrendatário falecido será ocupada por aquele que, no momento da sua morte:a) Vivia com ele há mais de cinco anos;
b) Em condições análogas às dos cônjuges.Com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto, o RAU passou a admitir uma forma de oposição do senhorio à transmissão do arrendamento urbano para descendentes com mais de 26 e menos de 65 anos, de ascendentes com menos de 65 anos e de afins na linha recta, nas mesmas condições, traduzido numa indemnização correspondente a 10 anos de renda. Para tutelar os beneficiários da transmissão permite-se que estes se possam opor a essa pretensão, oferecendo um novo montante para a renda. Caso esta não seja aceite, a indemnização aos inquilinos terá esse valor na sua base.
Constata-se que num domínio tão sensível do ponto de vista social como é do arrendamento urbano, em que os interesses do arrendatário colidem muitas vezes com os interesses do proprietário ou senhorio do imóvel, as soluções encontradas têm procurado o equilíbrio de posições, sem esquecer a necessidade de tutelar, em primeiro lugar, o direito do arrendatário à habitação.
A pretensão da peticionante afigura-se imprestável do ponto de vista da necessidade de acautelar a função social que às normas do arrendamento urbano cabe propiciar e geradoras de grande instabilidade. A sua pretensão encerra uma visão manifestamente liberal do contrato de arrendamento incompatível com uma noção de estado de direito social. O arrendamento urbano é uma área que carece de ser enquadrada pela função reguladora do Estado, tendo em vista o cumprimento do princípio constitucional segundo o qual todos os cidadãos têm direito a uma habitação condigna. Não pode permitir-se que seja apenas o mercado a impor as regras de funcionamento do arrendamento urbano. Numa área tão fundamental à existência humana, a liberdade contratual e a autonomia da vontade têm de ceder a princípios mais altos cuja efectividade se reclama garantia do direito à habitação.
Ao reconhecer aos familiares do arrendatário a sucessão no direito ao arrendamento para habitação a lei quer evitar-lhes que, saindo de casa onde tinham a residência permanente, fiquem sem casa para onde ir morar, com todas as consequências, designadamente emocionais, resultantes de terem de abandonar a casa onde instalaram o seu lar e o centro das sua vida familiar bem como a intranquilidade que derivaria dum regime alheio a estes factos. Aliás, a própria peticionante considera justo que ao cônjuge e descendentes do arrendatário falecido seja reconhecido o direito à habitação, mas a ser assegurado pelo Estado, libertando-se os senhorios de qualquer vínculo contratual em caso de falecimento do primitivo arrendatário.
Tal solução, para além da visão que encerra sobre o direito à habitação, não seria idónea a acautelar os interesses em presença em relação ao arrendatário, que se veria constrangido a ter de ir viver para um local, mais ou menos remoto daquele onde tinha instalada a sua vida familiar, social, profissional e económica.
C) Pretende também a peticionante que seja diferido por um ano o prazo para desocupação e entrega das lojas comerciais, no caso de denúncia do senhorio dos respectivos contratos de arrendamento.
O artigo 114.º do RAU concede ao arrendatário comercial ou industrial uma espécie de moratória especial para a desocupação do prédio, nos casos de caducidade ou de denúncia do arrendamento. A moratória é de um ano ou de dois anos, conforme o arrendamento para comércio ou indústria tenha durado menos de 10 anos ou 10 ou mais anos. Se o arrendamento tiver durado menos de um ano, o inquilino tem o prazo de três meses para desocupar o prédio.
Quando a denúncia tenha por fundamento o previsto na b) do n.º 1 do artigo 69.º, objecto de legislação especial (Lei n.º 2088, de 3 de Junho de 1957) o arrendatário tem apenas seis meses para desocupar o prédio. Esta diferença de regimes compreende-se porque neste caso ao inquilino assiste o direito de reocupar as dependências alteradas ou ocupar um espaço no novo edifício, sendo diminuto ou praticamente inexistente o interesse do mesmo em protelar a desocupação do prédio.
A peticionante pretende que o prazo dado ao inquilino para a desocupação do arrendado para comércio ou indústria em caso de denúncia seja apenas de um ano, pelo que pensamos estar a referir-se àquelas situações de denúncia de contratos de arrendamento de duração superior a 10 anos em que a lei consagra o prazo de dois para o arrendatário desocupar o locado. Esquece a peticionante que o fim a que o locado está destinado neste tipo de arrendamentos - comércio ou indústria - reclama do legislador, em prol da justiça, uma protecção especial ao valor económico e social que constitui o estabelecimento comercial ou industrial considerado pela lei como uma universalidade. O aviamento do estabelecimento comercial, isto é, a sua clientela, tem muito

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