2 DE ABRIL DE 1956 799
na descrição menciona-se o número que o imóvel tem ali (artigo 18.º); a repartição do cadastro participa à do registo as modificações materiais que as propriedades sofrem, bem como esta participa àquela as transmissões que se operam.
Portanto, a criação do cadastro, além das vantagens que produz nos serviços fiscais, destruía completamente o principal defeito da instituição do registo, que é em muitos casos a dificuldade da identificação dos prédios.
As aplicações do principio da conjugação do cadastro e do registo predial, que Pereira Alves aponta em vários países, estão hoje praticamente generalizadas a todas as nações que adoptam o sistema germânico do registo, com o carácter de constitutivo, e não meramente declarativo, de direitos reais. Estão nesse caso a Alemanha, a Dinamarca, a Áustria, a Hungria, a Suécia, a Suíça, a Rússia e o Japão.
Segundo esse sistema, o direito nasce com a sua inscrição no registo: «Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'mscription dans le grand livre» (Código Civil Suíço, artigo 972). E toda a inscrição assenta na descrição cadastral do imóvel: «L'immatriculation et la description de chaque immeuble au registre foncier s'opèrent d'après un plan dressé, dans la règle, sur Ia base d'une mensuration otficielle» (mesmo código, artigo 95O).
No sistema de registo dos países latinos, que seguiram o modelo francês, o registo não é constitutivo: não dá nem tira direitos, segundo uma expressão consagrada, que não pode, porém, tomar-se muito à letra, pois que alguns direitos se derivam efectivamente do facto do registo. Mas isso não impede que se aproprie do princípio da identificação cadastral, do sistema germânico, pois que esta é, na verdade, a única forma perfeita da determinação dos imóveis sobre que incidem as inscrições do registo.
Tal é o primeiro objectivo da cooperação necessária do cadastro e do registo predial: o aproveitamento do rigor geométrico e topográfico do cadastro para servir de base às descrições prediais.
14. Segundo o disposto no artigo 214.º do Código do Registo Predial, o sistema de registo «assenta essencial e invariavelmente na identificação dos prédios sobre que recai a inscrição». O princípio é evidente. Nenhum direito ou encargo sobre a propriedade imobiliária pode registar-se sem que se identifique, por forma a distingui-lo de qualquer outro, o imóvel em que incide o direito ou encargo a inscrever.
A identificação no registo predial é feita por meio da descrição, que, segundo o artigo 215.º do Código, deve conter, além do respectivo número de ordem e da cota correspondente no índice real:
a) A qualidade, situação por freguesias e numeração policial e, na sua falta, confrontações; e, havendo-a, situação por lugares, denominação e medição;
b) O valor venal ou rendimento anual que constar dos títulos ou que pelos interessados for atribuído aos prédios e o número que estes tom na matriz predial, ou a declaração de que foi feita a respectiva participação para nela serem inscritos.
A descrição é, pois, uma peça fundamental do registo, mas, apesar de todas as cautelas de que a lei a cerca para que desempenhe cabalmente a sua função de identificação, ela constitui a deficiência maior do registo predial e é responsável pela insuficiente confiança que pode depositar-se nesse importantíssimo serviço, na sua organização actual.
Embora o artigo 221.º do Código do Registo Predial prescreva a regra essencial de que «a descrição do mesmo prédio nunca se repetirá», a verdade é que as duplicações são o maior flagelo dos conservadores, e nenhumas cautelas as podem eliminar totalmente. Isto basta para comprometer todo o sistema.
O simples exame dos elementos da descrição acima enumerados leva a concluir que, no caso da propriedade rústica, ela não está apta a realizar com plena segurança a identificação a que se destina. Na falta de uma denominação própria do prédio, que só têm ordinariamente as grandes propriedades, o elemento identificador de maior precisão é dado pelas confrontações. Mas estas, ainda que originariamente exactas - o que muitas vezes não sucede-, estão sujeitas a constantes mutações. A própria medição é de carácter facultativo e raras vezes figura na descrição.
Depois, as transformações da propriedade, na sua cultura, área, configuração e valor, operam-se constantemente e não são, salvo raríssimas excepções, levadas ao registo senão quando haja um acto novo a inscrever. E o que pode acontecer, e de facto acontece com maior frequência do que seria desejável, é que, ao apresentar-se o novo acto, as características do prédio já não correspondem aparentemente a nenhuma descrição lavrada nos livros. E corre-se o risco de uma duplicação.
Ora a repetição da descrição é susceptível de viciar toda a finalidade do registo. São as cotas à margem da descrição que ligam as inscrições de direitos ou encargos a um prédio determinado. Pode por isso certificar-se que nenhum encargo subsiste sobre uma propriedade onerada, que ela pertence a um indivíduo quando já foi transferida para outro, etc.
Outra deficiência que apresenta a descrição no regime do Código é a sua inadaptabilidade à organização de um processo de buscas eficaz. As descrições são lavradas seguidamente pela ordem da apresentação dos títulos a registo e o único instrumento auxiliar das respectivas buscas é o índice geral, que, só tendo sobre os livros das descrições a vantagem de ser organizado por freguesias, oferece quase tanta dificuldade como estes à referenciação de qualquer descrição. Recorre-se por isso a laboriosas e incertas investigações através dos índices pessoais e respectivos verbetes alfabetados, o que pressupõe o conhecimento dos nomes dos titulares dos direitos inscritos sobre o prédio em questão.
Quer dizer: passa-se exactamente o contrário do que devia suceder. Em vez de se partir da descrição para o conhecimento dos titulares de direitos, é destes que tem de partir-se para se encontrar aquela. A precariedade do sistema denuncia os perigos que pode acarretar: já não só a repetição das descrições, mas também a declaração de não se encontrarem descritos prédios que realmente o estão, com o risco consequente de se considerarem livres de encargos prédios que podem achar-se sobrecarregados deles.
Com tais deficiências da orgânica do serviço é muito de admirar que ele funcione, ainda assim, de modo satisfatório e não sejam muito frequentes as fraudes que poderiam desprestigiá-lo, nem abundantes as questões que os tribunais tenham de resolver por virtude de erros praticados na execução do registo. O registo predial tem boas tradições entre nós e os conservadores vêm suprindo com a sua competência e zelo do serviço as dificuldades que os deficiências da identificação predial lhes suscitam todos os dias.
Mas não há dúvida de que o sistema em si mesmo não oferece a devida segurança.