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470-(18) DIÁRIO DAS SESSÕES - N.º 83

tendo em vista a nova função das avaliações, publicando-se um decreto pelas pastas da Justiça e das Finanças que torne conhecidos muitos preceitos que hoje só são do conhecimento dos funcionários de finanças e dos membros das comissões permanentes das avaliações. Designadamente deverá esse decreto resolver em pormenor a questão da organização de recursos das avaliações, decerto sem excessiva e inconveniente generalização deles, mas existindo em termos suficientes para assegurar melhor a seriedade e objectividade das primeiras avaliações.

O sistema dos coeficientes de valorização a aplicar às rendas, conforme a data do contrato, foi o adoptado em todos os países depois dia guerra de 19114 e também o adoptado em Portugal até ao movo regime de avaliação da propriedade urbana para a actualização das matrizes prediais 24. É um sistema que oferece as vantagens da simplicidade, da economia e dia rapidez, mas que tem graves inconvenientes.
É, em primeiro lugar, por sua natureza, um sistema transitório, deixando ficar em suspenso um problema, que tem de ter uma solução definitiva. O exemplo da França, que acima se citou, é eloquente sob este aspecto. Constantemente se tiveram de publicar novos diplomas legislativos e o mesmo se teria passado em Portugal se não se tivesse confundido a renovação do contrato com a fixação da renda. Ao contrário do que resulta deste sistema, os rendimentos matriciais estão ou podem estar sempre actualizados. Somente, e para evitar oscilações constantes que perturbam o regime do contrato e os serviços das finanças, a Câmara Corporativa sugere que se fixe um prazo de três anos, a contar de uma avaliação, dentro do qual não pode ser requerida uma nova.
Em segundo lugar, o sistema dos coeficientes supõe a valorização uniforme de todos os prédios, o que não é exacto. Há prédios que se valorizaram muito e outros que se desvalorizaram ou, pelo menos, se têm valorizado menos do que outros. O movimento que se tem acentuado nos últimos tempos de urbanização, embelezamento e higienizei cão de muitas povoações do País - e não só de Lisboa - tem profundamente alterado o valor das construções. A abertura de uma nova artéria, a demolição de um bairro, as modificações dos hábitos citadinos, a simples construção de um edifício, de uma linha de caminho de ferro ou de carros eléctricos têm repercussões muito sensíveis no valor locativo dos prédios, e esses elementos são esquecidos num sistema de coeficientes de valorização. Se se tratasse de fixar uma simples correcção que atendesse, por exemplo, à desvalorização da moeda de 1939 para cá, ainda se poderia conseguir, com grande aproximação, a fixação de uma renda justa. Mas o problema vem de 1919, e de então até hoje quantos prédios de rendas elevadas estão transformados em habitações pobres, quantas habitações pobres se encontram hoje situadas em locais de rendas elevadas! Se for preciso um exemplo para ilustrar esta afirmação, compare-se o que se passa entre a Alta da cidade de Coimbra e os bairros novos de Celas ou de Santo António de 1919 para cá. Prescrevam-se coeficientes comuns de valorização e ver-se-ão as injustiças flagrantes a que eles conduzem. Nuns casos teríamos rendas exageradas; noutros, rendas ainda diminutas. Trata-se, como diz o Prof. Dr. Alberto dos Reis, de um "sistema de actualização de renda puramente mecânica e casual... Tanto pode suceder que a renda esteja num nível justo como num nível escandalosamente baixo, tanto pode encontrar-se actualizada como profundamente desactualizada"25.
Por último, há muitos prédios construídos ou arrendados desde 1919, depois que surgiu ou se acentuou a crise de desvalorização da moeda, e, portanto, nas diferentes fases dessa desvalorização, o que torna muito difícil a adopção de escalões. E há também arrendamentos, celebrados recentemente, que não correspondem ao valor locativo do prédio, e que representam simples concessões aos senhorios.
Por todas estas razões é de parecer a Câmara Corporativa que deve ser aprovada a doutrina do projecto, segundo a qual a renda que os senhorios podem exigir deve ser igual ao duodécimo do rendimento colectável ilíquido do prédio, e, para esse efeito, torna-se necessário preceituar, como se preceitua no § 1.º, que, se o arrendamento tiver por objecto dependências cujo rendimento colectável não esteja destrinçado, se procederá na secção de finanças (melhor se dirá, pela comissão permanente de avaliações) à respectiva destrinça.
Não tem a Câmara Corporativa a pretensão de supor que este sistema ou qualquer outro que se adopte traga uma era de cordialidade nas relações entre senhorios e inquilinos. Estes, de há vinte e cinco anos para cá, habituaram-se com tanta persistência à ideia de que gozam de um direito real sobre o prédio, que hoje o que é justo, o que é moral, o que é jurídico, o que é económica e socialmente vantajoso, até pode parecer uma monstruosidade aos olhos de muitos. Aqueles, por outro lado, talvez venham a queixasse da excessiva brandura das avaliações fiscais. Mas nas duas reacções se deve encontrar a prova da bondade do sistema.

Aceitando-se a solução do projecto, importa, porém, resolver unia dúvida que ele imediatamente suscita. A leitura do artigo 5.º induz à suposição de que se quis apenas resolver o problema actual e não o problema futuro, quando parece à Câmara Corporativa que ambos devem ser resolvidos.
Por isso, segundo as alterações sugeridas adiante, se passa a regular separadamente o que é transitório, ou seja a actualização das rendas em arrendamentos já celebrados à (Laia em, que a lei começar a vigorar (artigos 13.º a 19.º), e o que é permanente, ou seja o sistema de actualização a aplicar no futuro a quaisquer arrendamentos que venham a ser celebrados (artigo 20.º).
Isto permite, inclusivamente, adoptar o sistema proposto das matrizes como sistema futuro e qualquer outro como sistema transitório.
A adopção de um sistema permanente de actualização capaz de abranger todos os arrendamentos de futuro, sem prejuízo da justa e prudente defesa dos interesses dos inquilinos contra abusos doa proprietários, será a mais eficaz das providências para atrair capitais à construção de casas e resolver assim, nos factos e não apenas no papel, a crise da habitação.

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24 Na representação enviada ao Governo pela Associação dos Proprietários o Agricultores do Norte do Portugal em 27 de Março de 1946 propunham-se os seguintes escalões e coeficientes:
a) Arrendamentos celebrados até 31 de Dezembro de 1918, 40 vezes;
b) De 1 de Janeiro de 1919 até 31 de Dezembro de 1925, 20 vezes;
c) De 1 de Janeiro do 1926 até 31 de Dezembro do 1939, 3 vezes;
d) De 1 de Janeiro de 1940 até 31 de Dezembro de 1942, 2 vezes.
Tratando-se de arrendamento para estabelecimentos comerciais ou industriais, estes coeficientes subiriam, respectivamente, para 60, 30, 4 e 3.
25 Em notas manuscritas no projecto Pinto Loureiro, arquivadas no Ministério da Justiça.