6 DE FEVEREIRO DE 1947 470-(29)

de renovação, e para isso deve ter conhecimento do aumento, pelo menos, dez dias antes de começarem os prazos referidos no artigo 970.º do Código de Processo Civil.
O facto de praticamente a livre fixação da renda funcionar como um meio de obter o despejo e de no entanto, a lei distinguir as duas possibilidades tem levado alguns autores a limitar o âmbito da primeira através da teoria do abuso do direito. Há, afirma-se, a possibilidade legal de aumentar a renda, mas não pode exercer-se esse direito abusivamente, fixando-se uma renda superior ao justo valor do prédio. No projecto afasta-se ostensivamente esta construção, e, realmente, desde que se admite adiante o despejo para o fim do prazo no caso de subarrendamento, toma-se incompreensível qualquer limitação baseada naquela teoria.
O que pode é considerar-se inútil este artigo 11.º Todavia ele ainda desempenha uma certa função. É que o proprietário pode não querer efectivamente o despejo, mas unicamente um aumento de renda. A lei faculta-lhe o meio de o poder obter sem ter de despejar o prédio.
A Câmara Corporativa entende, pois, que é de aprovar a doutrina deste artigo, eliminando-se o § 2.º, que não tem razão de ser, desde que não se crie o fundo referido no § 5.º do artigo 4.º Mesmo, como se disse já, não havia muito a esperar desta receita. O senhorio não deixaria, se a renda pretendida fosse acessível, de requerer o despejo e arrendar de novo o prédio, para não ficar sujeito à diminuição prescrita neste parágrafo.
Parece, porém, à Câmara Corporativa que se deve preceituar claramente que este artigo não é aplicável às sublocações autorizadas anteriormente à entrada em vigor da lei, senão nos termos em que os aumentos eram já facultados anteriormente, para não se admitir, afinal, contra o preceituado no n.º 2.º do § 1.º do projecto, que o senhorio ponha termo a todos os arrendamentos anteriores, havendo sublocação. Não está esta última solução no espírito do projecto e não se compreende, na verdade, que, em certa medida, não sejam atendidas situações que regularmente se constituíram à sombra das leis actuais, como adiante se mostrará mais desenvolvidamente ao tratar-se do problema do despejo.

30. Possibilidade de o senhorio se substituir ao arrendatário. - Ao lado do direito de o senhorio aumentar as rendas, prescrito no artigo 11.º, e do direito de despejar o prédio findo o prazo do arrendamento ou da renovação, prescrito no n.º 2.º do § 1.º do artigo 17.º, nos artigos 12.º e 13.º do projecto é-lhe conferido o direito de se substituir ao arrendatário, recebendo directamente as rendas dos sublocatários, que passarão, para todos os efeitos, a ser havidos como arrendatários directos.
A autonomia e o interesse desta faculdade reflecte-se num aspecto: é que, em princípio, caducando o contrato de arrendamento, as sublocações caducam também (artigo 9.º do projecto), ao passo que nesta hipótese caduca o arrendamento mas mantêm-se as sublocações, que ficam sujeitas ao regime proteccionista daquele.
Que dizer desta nova faculdade?
Limitando-se a acção de despejo, ou a possibilidade do aumento de rendas, às sublocações posteriores à entrada em vigor da nova lei, compreende-se, em relação às anteriores, o largo alcance que tal faculdade pode ter. E que, através dela, pode pôr-se fim a todas essas situações imorais e especulativas contra as quais tanto se tem procurado reagir. O senhorio não tem o direito de despejar o prédio nem de aumentar a renda, mas poderá substituir-se ao arrendatário, passando os sublocatários à posição de arrendatários directos. Os intermediários e as especulações desaparecem e os sublocatários não sofrem as consequências da rescisão do contrato de arrendamento, pois se lhes assegura o direito de habitação do mesmo modo que é assegurado a todos os arrendatários.
Assim interpretou a Câmara Corporativa os artigos 12.º e 13.º do projecto, não obstante haver uma afirmação equívoca neste último artigo. Dizendo-se nele «e o senhorio deseje conservar os sublocatários«, parece que se refere especialmente, senão exclusivamente, à hipótese de o senhorio poder, se quiser, despedir os sublocatários, quando o grande interesse do preceito está precisamente naqueles outros casos em que o despejo e o aumento livre das rendas não são facultados, por a sublocação ser anterior à entrada em vigor da lei. Parece dever tratar-se, portanto, especialmente, de regular aqueles casos em que os sublocatários têm o direito de permanecer no prédio, embora se possa também aplicar o princípio quando, por ser a sublocação posterior à lei, o senhorio tenha a possibilidade de obter o despejo.

O direito de substituição aparece regulado, como se disse, nos artigos 12.º e 13.º O artigo 12.º visa a sublocação parcial e o artigo 13.º a sublocação total.
Quanto à sublocação total, quer a um único sublocatário, quer a vários, o princípio não é susceptível de nenhuma crítica, embora deva ser hoje de aplicação rara, dadas as possibilidades que têm sido conferidas aos senhorios de obterem neste caso, de farto, o despejo do prédio findo o prazo do arrendamento. Será um caso de verificação rara, como rara será a aplicação do artigo em relação às sublocações posteriores à entrada em vigor da lei, em que igualmente se passa a facultar sempre o despejo. Mas o ser rara a sua aplicação não quer dizer que não seja conveniente a existência do artigo, sobretudo porque se concilia muitas vezes o interesse dos sublocatários com o direito do senhorio. Este, em vez de despejar o prédio, pode manter a situação constituída, ficando aqueles na situação de arrendatários directos.
Tratando-se, porém, de uma sublocação parcial, em que continuou, portanto, o arrendatário a habitar uma parte do prédio, não se justifica a doutrina dos artigos, nem quanto às situações já constituídas no momento da entrada em vigor da lei, nem quanto às futuras.
Pelo que respeita às anteriores, por mais que se reconheça a sua imoralidade ou inconveniência, não pode esquecer-se o legislador, por um lado, de que essas situações foram constituídas legitimamente e por vezes com autorização expressa do senhorio, pelo menos de 1924 para cá, e, por outro lado, que não se podem, de um momento para o outro, despojar, quantas vezes da sua única fonte de receita, todos aqueles que, particularmente nos grandes centros, hoje vivem à sombra das actuais leis do inquilinato. Nem juridicamente, nem socialmente, portanto, o problema deve ter a solução radical que resultaria da aplicação do artigo 12.º do projecto. O ideal teria sido não criar o mal; mas, agora, remediá-lo pode ser pior, porque o remédio é susceptível de provocar um outro e mais grave problema de ordem social.
Desde que as situações estão legalmente constituídas, parece preferível deixá-las permanecer nos termos em que se constituíram, e os senhorios não têm fundamento real para se considerarem lesados, porque as suas rendas beneficiam da actualização, como todas as outras. Nos casos em que não tenha havido autorização do senhorio para a sublocação e sómente se tenha legalizado a situação por ter caducado o direito de intentar a acção de despejo, a actualização das rendas deve ser, no entanto, mais rápida, como acima se sugeriu.
Pelo que respeita às sublocações posteriores, também não parece de aprovar a doutrina do artigo 12.º Os se-