470-(30) DIÁRIO DAS SESSÕES - N.º 83

nhorios já gozam de duas faculdades: podem obter o despejo e podem aumentar as rendas. Não há, portanto, um interesse de relevo em lhes conferir uma outra. E há inconvenientes: a substituição, nestes casos de sublocação parcial, importando a quebra do vínculo que liga o arrendatário ao sublocatário, tem como consequência poder o senhorio realizar mais tarde novos contratos, se os antigos caducarem, com outros arrendatários, relativamente às partes sublocadas do prédio, criando-se com isso situações insuportáveis para o primitivo inquilino. Se as sublocações dissessem sempre respeito a partes perfeitamente distintas de um prédio, podia o inconveniente não ser grande; mas há que contar com sublocações de um ou mais aposentos dentro do mesmo prédio, sem nenhuma separação material com o resto a casa, e que tiveram lugar sómente porque as relações de intimidade entre arrendatário e sublocatário permitiam uma convivência que seria intolerável com pessoas estranhas.
O intuitus personae, que é vivo em casos desta ordem, inibe, pois, que se aceite uma solução jurídica que faça quebrar as relações entre os originários contraentes.

Admitindo-se o direito de substituição no caso de sublocação total do prédio, importa prever a forma de levar ao conhecimento dos interessados essa substituição e fixar o momento em que ela se torna efectiva. Parece indicado que se exija a notificação judicial tanto do arrendatário como do sublocatário e que esse direito só possa exercer-se dentro dos prazos em que a lei faculta a notificação para a cessação do arrendamento (Código de Processo Civil, artigo 970.º) para ter lugar no fim do prazo do contrato ou da renovação.

31. Prova da sublocação. - Dispõe o artigo 14.º do projecto: «Presume-se que há sublocação ou cessão do direito ao arrendamento quando durante mais de um mês resida com o arrendatário pessoa que não vivesse com ele à data do contrato e que não seja descendente ou ascendente dele». E este um princípio do maior alcance prático. Todas as medidas que se tomem para combater as situações irregulares, que até hoje tem sido possível constituir à sombra da legislação que nos rege, serão improfícuas se não se facilitar a prova da sublocação. São os factos que o mostram. E que ao lado do contrato de arrendamento existe um outro, de contornos mal definidos, que tem pontos de contacto com o primeiro e que com ele se confunde: o contrato de albergaria ou pousada, regulado nos artigos 1419.º e seguintes do Código Civil.
Em que se distinguem os dois?
O contrato de arrendamento supõe, nos termos dos artigos 1595.º do Código Civil e 1.º do decreto n.º 5:411, a transferência para outrem, por certo tempo e mediante determinada retribuição, do uso e fruição de uma coisa imóvel; a albergaria importa a prestação a outrem de albergue e alimento, ou só de albergue, mediante retribuição ajustada. Implicando o albergue o alojamento da pessoa e, por consequência, a cessão do uso do prédio, além de outras obrigações, como a cessão de móveis e a prestação de serviços pessoais inerentes ao próprio alojamento, neste contrato está implícito um contrato de arrendamento, e como tal teria de ser considerado se, precisamente, as outras obrigações que lhe são inerentes lhe não alterassem a fisionomia jurídica e lhe não imprimissem uma natureza própria - além de contrato de prestação de coisas, tem a natureza de contrato de prestação de factos (de serviços).
A circunstância que, portanto, permite distingui-los é esta: enquanto no arrendamento há apenas prestação de coisas, no albergue há prestação de coisas e de serviços. Mas, se num ponto de vista jurídico é fácil a distinção, na prática surgem embaraços, e não só se tem tentado e conseguido fraudar a lei, dando ao arrendamento (sublocação) o aspecto de um contrate de albergaria, como os senhorios têm tido sempre dificuldade em fazer a prova da sublocação. Por isso se disse que este artigo 14.º tinha o maior alcance prático.
Estabelecendo-se uma presunção legal de sublocação quando durante certo prazo resida com o arrendatário pessoa que não vivesse com ele à data do contrata, a prova para o senhorio passa a incidir apenas sobre essa convivência, ficando a cargo do inquilino ilidir a presunção.
Somente parece que os usos normais da vida aconselham a limitar um pouco, sob este aspecto, a presunção. Não só a convivência, embora duradoura, de um descendente ou ascendente deixa de ter, presumivelmente, o carácter de uma sublocação, mas também a convivência de outras pessoas, como irmãos, sobrinhos, pupilos e até o próprio cônjuge, que o autor do projecto inadvertidamente excluiu. Sem dúvida que, nestes casos, pode haver sublocação; mas estamos aqui no domínio das presunções, e essas têm de basear-se na normalidade das relações sociais. Ora, quando alguém recebe em sua casa, embora por tempo superior a um mês, um irmão, um sobrinho, um pupilo, normalmente pretende albergá-los, gratuita ou onerosamente, e não arrendar-lhes uma parte de casa. Acresce ainda que com esta presunção se pretendem evitar fraudes, e essas fraudes ficam tendo, mesmo com uma ampliação do artigo, um campo muito limitado de eficiência.
Entende também a Câmara Corporativa que é demasiadamente curto o prazo de um mês para a existência da presunção. Esse prazo deve ser elevado a três meses, embora deixe de se exigir que seja a mesma pessoa, durante esse período, a habitar a casa para se evitar que a sublocação ao mês fique fora da alçada da presunção.
E, para evitar a fraude grosseira de se inutilizar a disposição, pela fácil prova de algum ou alguns dias de intervalo, deve ainda acrescentar-se que o tempo de habitação pode ser seguido ou interpolado, o que obriga por sua vez à fixação de limites dentro doa quais haja de verificar-se esse tempo de habitação. Assim: noventa dias seguidos ou interpolados, no espaço de um ano.
Também é de parecer a Câmara Corporativa que a presunção seja júris et de jure quando na prestação de albergue não se contenha a prestação do alimento, isto é, a prestação normal do alimento da pessoa ou pessoas alojadas, não a simples prestação de qualquer refeição secundária e incaracterística. Nesse caso, o contrato de albergaria, caracterizado apenas através da prestação de alguns serviços de mínimo relevo, não se distingue, afinal, estruturalmente, do contrato de arrendamento e contém em si todos os elementos, de direito e de facto, que justificam o regime apertado da sublocação. Não há um motivo sério, pois, para os distinguir, e podem evitar-se quase radicalmente as fraudes.
No texto adiante sugerido ainda a Câmara Corporativa introduz um quarto princípio: o de que para a prova de sublocação não é necessário fixar-se o quantitativo da renda nem o prazo do contrato. Trata-se de reagir contra certa jurisprudência dos nossos tribunais, que tem inutilizado, praticamente, com aquelas duas exigências, o regime legalmente estabelecido para â sublocação, designadamente quanto aos direitos que assistem ao senhorio de aumentar a renda ou despejar o prédio.
Deve dizer-se, por último, que não é conveniente falar-se, como se fala no artigo 14.º, em cessão do direito ao arrendamento. Conceitualmente, as duas figuras - sublocação e cessão do direito ao arrendamento - distinguem-se: numa há um segundo arrendamento, em