5 DE FEVEREIRO DE 1947 470-(33)
e sobretudo de estabelecer para este caso um regime diferente do regime geral.
O que convém é, expressamente mandar aplicar neste caso as disposições dos §§ -4.º e 5.º do artigo 2309.º do Código Civil, evitando-se possíveis dúvidas, se forem vários os arrendatários a poderem exercer, com posição igual, o direito de preferência 41.
Declara-se na parte final do artigo 16.º que o direito de preferência atribuído aos arrendatários é graduado em último lugar na escala das preferências. Embora omissa a lei a este respeito, as tendências da doutrina são já estas e as razões em que se funda são procedentes. "Só depois de arrumados os direitos visando a singularidade da propriedade (emergentes da indivisão e da propriedade quinhoeira), como escreveu o Sr. Dr. Pinto Loureiro, se deverão considerar... os
concorrentes ao regresso da propriedade imperfeita (enfiteuse e censo) à forma perfeita, para em último lugar se pensar na passagem da propriedade de onerada a
livre (traspasse de estabelecimentos comerciais ou industriais, alienação de prédio arrendado em que se encontrem instalados esses estabelecimentos, etc.)" 42.
O § 1 .º do artigo 16.º contém a doutrina do § único do artigo 11.º da lei n. º 1:662. À parte modificações na forma, apenas se eliminou a referência ao caso do arrendatário não poder usar do direito de preferência, ao que não corresponde nenhuma alteração do conteúdo.
O § 3.º é que contém doutrina nova, quer pelo que respeita à sublocação, quer pelo que respeita ao não exercício de comércio ou indústria no prédio. Segundo o direito vigente, o sublocador que fica a explorar uma parte do prédio não perde o seu direito de preferência, embora fique a concorrer com o sublocatário se a sublocação puder impor-se ao senhorio. Dado o fundamento do direito de preferência e o regime muito particular da sublocação e dos traspasses, neste domínio dos arrendamentos comerciais, a doutrina do projecto não tem justificação clara. Talvez ela tivesse sido formulada em vista dos arrendamentos para habitação, e, como é de parecer a Câmara Corporativa que neste caso não deve admitir-se o direito de preferência, considera prejudicado o preceito do § 3.º
A exclusão do direito de preferência em certos casos é de aceitar. O não exercício do comércio ou indústria no prédio deve afastar todos aqueles direitos ou prerrogativas que só existem para protecção das actividades mercantis. Mesmo, portanto, nos casos em que é vedado ao senhorio requerer o despejo - caso de força maior ou encerramento do estabelecimento por decisão judicial (artigo 5.º, § 9.º, da lei n.º 1:662) - justifica-se a solução do projecto.
CAPITULO VIII
Acções de despejo
35. Despejo imediato. Casos em que é admitido. - Dispõe-se no artigo 17.º do projecto que se consideram "revogados a partir da vigência desta lei os preceitos limitativos da acção de despejo de prédios urbanos". Confrontando-se este texto com o do § 1.º do mesmo artigo, vê-se que se pretende regular no corpo do artigo a acção de despejo imediato e no § 1.º a acção de despejo para o fim do prazo estipulado no contrato ou da renovação. Tratando-se de duas acções distintas, é de toda a conveniência regulá-las em disposições separadas para que se não confundam nos seus fundamentos ou nos princípios que as dominam.
A revogação de todos os preceitos limitativos da acção de despejo imediato importa, como consequência, a aplicação ao contrato de arrendamento de prédios urbanos do princípio geral contido no artigo 709.º do Código Civil. Segundo este artigo, sempre que um dos contraentes falte ao cumprimento do contrato (e os contratos obrigam tanto ao que neles é expresso como às suas consequências usuais e legais - artigo 704.º) o outro contraente pode ter-se igualmente por desobrigado, considerando-se rescindido o negócio jurídico. E a denominada condição resolutiva tácita.
Nunca se entendeu até hoje aplicável o artigo 709.º. ou esta condição, em matéria de contratos de arrendamento. Já as Ordenações limitavam a quatro os casos em que era permitida a rescisão do contrato por parte do senhorio 43. O Código Civil fez igualmente uma especificação no artigo 1607.º 44 e indicou, paralelamente, nos artigos 1610.º e 1611.º, os casos em que a rescisão podia ser requerida pelo arrendatário. A mesma orientação foi seguida em todos os diplomas legislativos que depois do Código regularam esta matéria. E, bem vistas as coisas, tão complexa se apresenta sempre a relação jurídica de arrendamento que é muito difícil, através do contrato, através da lei e através dos usos, dizer com segurança se foi ou não violada uma obrigação contratual. E as consequências são demasiadamente graves para que possa deixar-se ao arbítrio e ao critério do tribunal a apreciação de cada caso em concreto. Importa, pois, criar um direito certo.
Foi sempre essa, como dissemos, a preocupação do nosso legislador. Veja-se, por exemplo, o artigo 40.º do decreto n.º 4:499, de 27 de Junho de 1918, considerando falta de cumprimento do contrato o praticarem-se actos que incomodem ou perturbem os vizinhos, "como bater, arrastar móveis, e outros semelhantes, durante a noite", ou ter em casa animal que perturbe o sossego dos moradores do prédio. Este e muitos outros são factos que, em rigor, nunca se poderiam considerar, ou não considerar, compreendidos em alguma cláusula tácita do contrato ou nos usos da terra.
É de parecer, nestas condições, a Câmara Corporativa de que a afirmação genérica de que se consideram revogados os preceitos limitativos da acção de despejo não deve ser aprovada, porque dela resultaria a aplicação ao contrato de arrendamento do princípio geral do artigo 709.º do Código Civil, com todos os seus inconvenientes e incertezas.
De resto, daquela afirmação parece induzir-se uma conclusão errónea: a de que há na legislação nova do inquilinato limitações à acção de despejo imediato que careçam de ser afastadas quando a orientação seguida desde o Código Civil até agora tem sido, bem pelo con-
41 Artigo 2309.º ...............................................................
§ 4.º Apresentando-se, mais de um proprietário a usar desse direito, abrir-se-á licitação entre eles, e o maior valor produzido reverterá a favor do vendedor.
§ 5.º No caso de haver mais do um proprietário com direito de preferência, não poderá nenhum deles fazer valer em juízo o seu direito sem previamente notificar os outros, nos termos do artigo 641.º do Código de Processo Civil (hoje artigos 1511.º e seguintes), e, no caso de alguns dos notificados se apresentarem a preferir, será aberta licitação entre os preferentes, sendo adjudicado o respectivo direito a quem por ele maior preço oferecer e em seguida depositar, no prazo de três dias, a favor do vendedor o excedente sobre o preço primitivo do contrato e pagar dentro de trinta dias a respectiva sisa.
42 Manual aos Direitos de Preferência, I, p. 94.
43 Liv. IV, tit. XXIV: "A pessoa que der de aluguer alguma casa a outrem por certo preço, e a certo tempo, não o poderá lançar fora dela durante o dito tempo, se não em quatro casos. O primeiro he...
44 Artigo 1607.º: "O senhorio poderá, contudo, despedir o arrendatário, antes de o arrendamento acabar, nos casos seguintes:
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